나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51229 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""서울성일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 학교, 아파트, 공원 등이
혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 강동구청역(8호선)이 소재하는
등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건내 8층 804호로서,
사용승인일은 2021.04.23.입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)입니다.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 성내로에 접하고, 남서측으로 성내로12길에 접하여 인접도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12) , 지구단위계획구역 , 도로(2004-11-05)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다.

2) 본건은 주택임차권 등기되어 있습니다(출처:등기사항전부증명서, 발급일:2025.04.07)

3) 본건의 이용상태 및 내부구조도는 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 내부확인하지
못하여 공부상 등재된 현황도를 기준으로 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고
하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51229 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층804호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 232,000,000원 (2억 3천 2백만원)

토지 면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물 면적: 14.01㎡ (약 4.24평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 서울성일초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 학교, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 강동구청역(8호선)이 있어 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

북동측으로 성내로, 남서측으로 성내로12길에 접하여 인접 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 주요 권리 내역

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-16

확정일자: 2021-06-04

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (2025.04.07)

주택임차권 (을구 1번): 2023년 6월 29일 접수, 권리금액 237,000,000원, 말소: 인수 (매수인이 인수 조건)

강제경매 (을구 6번): 2025년 3월 27일 접수, 채권액 237,000,000원 (주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 1번 주택임차권 등기는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 기능과 더불어 상업 및 편의 시설 이용이 가능한 복합 상권입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 2021년 4월 23일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 8층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 등 기본적인 주거 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 서울성일초등학교가 있으며, 강동구청역(8호선)과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 보증금 237,000,000원의 주택임차인이 있으며, 확정일자 및 전입일자를 기준으로 대항력이 있습니다.

* 임차보증금 인수 가능성: 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 조건입니다. 임차인의 보증금(237,000,000원)이 감정평가액(232,000,000원)을 초과하므로, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 매우 높으며, 이 경우 매수인이 임차인의 미변제된 보증금을 추가로 부담하게 됩니다.

* 임대 관계 미상: 상세 임대관계가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 공부상 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 현황과 상이할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 이용 계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이면서 강동구 성내동의 역세권(강동구청역) 인근에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

하지만 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정평가액을 초과한다는 점입니다. 이로 인해 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높아, 실질적인 총 매수 비용이 예상보다 훨씬 증가할 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다.

약 4.24평의 작은 면적에도 상당한 금액의 임차보증금이 설정되어 있어, 본 물건 투자는 매우 신중한 권리 분석과 잠재적 추가 비용 산정을 필요로 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 강동구 성내동 역세권(강동구청역) 및 생활 편의시설 접근성

* 1인 가구 수요에 적합한 소형 원룸형 주택

1.9. 예상 입찰가

감정평가액: 232,000,000원

주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 237,000,000원이 감정평가액 232,000,000원을 초과합니다. 이는 매수인이 임차보증금 잔액을 인수할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 본 물건과 면적 및 주택 유형이 달라 직접적인 시세 산정에 한계가 있습니다.

* 신축 연도(2021년) 및 위치를 고려한 물건 자체의 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금 위험이 매우 커서 감정가보다 낮게 입찰가를 책정하는 것이 보수적이고 합리적인 접근입니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 인수 보증금 위험을 충분히 고려하여, 215,000,000원 수준으로 예상 입찰가를 제안합니다.

(참고: 이는 잠재적 인수 보증금 외에 순수 물건 가치에 대한 입찰가 제안이며, 최종 총 매수 비용은 임차인의 배당 여부에 따라 결정되는 인수 보증금액에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.