나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51050 [1] 서울특별시 송파구 문정동 98-5 아마란스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문헌초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2010-02-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51050 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 98-5 아마란스 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 704,000,000원

* 토지면적: 31.91㎡ (약 9.65평)

* 토지지분: 31.909999999999997㎡ (약 9.65평)

* 건물면적: 57.50㎡ (약 17.4평)

* 건물지분: 57.5㎡ (약 17.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 아마란스

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 4층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 02월 16일

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문헌초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 북서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역 등에 속하며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 등 관련 법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 951,153,234원

* 말소기준권리: 2022년 08월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (을2)

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 을2 근저당권 (우리은행)

* 갑5 가압류 (삼성카드)

* 갑6 가압류 (하나카드)

* 갑7 임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문유한회사)

* 갑8 압류 (파주세무서장)

* 갑9 가압류 (주식회사 케이뱅크)

* 갑10 가압류 (한국투자저축은행)

* 낙찰자가 인수하는 권리: 해당사항 없음. (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 13일

* 확정일자: 2025년 03월 12일

* 배당신고일자: 2025년 04월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 안 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으며, 배당을 통한 변제를 받을 것으로 예상됨.)

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 부담 없는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 송파구 문정동으로, 주거 기능과 더불어 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 문헌초등학교와 인접하여 학군 수요가 있으며, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 분포하여 배후 수요가 있는 편임.

* 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보 및 접근성에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 문헌초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 유리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 건축물 내 편의시설: 급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 거주 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 일부 제한 사항(7층 이하, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 등)이 존재하나, 일반적인 주거용도 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

* '유동화물건', '공동담보' 표기는 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차가 수반될 수 있음을 시사하나, 본 건에서는 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 위험 요인으로 작용하지는 않음.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

* 정확한 임대차 관계는 물건명세서 등을 통해 재확인 필요 (본 건에서는 임차인 1인 확인됨).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울시 송파구 문정동에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 입지, 접근성, 주거 편의성 등 기본적인 요건을 갖추고 있음.

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 부담이 전혀 없음.

* 감정가 대비 최근 시세가 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 인수 부담이 전혀 없는 깨끗한 등기부

* 우수한 입지: 강남 3구 중 하나인 송파구, 문정동 지역

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 하자 발생 가능성 낮음

* 학군 인접: 문헌초등학교 인접으로 실거주 만족도 높음

* 잠재적 가치 상승: 송파구 내 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 기대

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 면적은 57.50㎡ (약 17.4평)임.

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격은 약 2,910만원 ~ 4,060만원 수준으로 형성되어 있음.

* 가장 유사한 조건(4층, 2018년식)의 '파빌리온' (22.83㎡, 2억 8천만원) 사례를 기준으로 환산 시, 평당 약 4,060만원으로, 본건 17.4평에 적용하면 약 7억 524만원 수준의 시가총액이 산출됨.

* 다른 사례들을 종합 고려 시, 본건의 시세는 약 5억 5천만원 ~ 7억 5천만원 사이로 추정됨.

* 본건 감정가는 7억 4백만원이며, 이는 유사 사례 중 최고가 수준에 해당함.

* 예상 입찰가: 660,000,000원

* 상기 시세 분석 및 감정가, 그리고 경매 특성(경쟁률, 채무 총액 등)을 고려하여, 합리적인 수익률 확보를 위해 감정가 대비 약 93.7% 수준인 6억 6천만원으로 예상 입찰가를 산정함. 이는 유사 사례의 중간값 내외이며, 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.