나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51003 [1] 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울거여초등학교' 서측 인근에 위치하는 센트럴오
금 제에이동 제6층 제602호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활
시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '개롱역'이 소
재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하-층/지상7층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2022.02.11)
외벽 : 외장 석재붙임 및 페어글래스 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 근린생활시설 2개호(어반피크닉 송파점, 리드인 오금점)로 이용중임.
(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 공동 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설(센트럴오금) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 30m 내외, 남서측 방향으로 노폭 약 12m 내외 및 서측 방향으
로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(자세한 사항은 도시계획과 문의)<공공주택건설 등
에 관한 특별법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 일부(어반피크닉 송파점)의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시
건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및
내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

2) 본건은 현장조사 결과 임의로 구획하여 근린생활시설 2개호(어반피크닉 송파점, 리드인
오금점)로 이용하고 있는 것으로 관찰되고, 이중 일부(어반피크닉 송파점)는 건축물현황도상
인근 호수 일부를 이용하고 있는 것으로 관찰되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51003 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 6층602호

* 건물명: 센트럴오금 A동 602호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 806,000,000원

* 토지면적: 74.68㎡ (약 22.6평)

* 토지지분: 74.68㎡ (약 22.6평)

* 건물면적: 151.72㎡ (약 45.9평)

* 건물지분: 151.72㎡ (약 45.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2022.02.11

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울거여초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 '개롱역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 건물은 남동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 12m, 서측으로 노폭 약 8m의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을1. 광주은행 근저당권 (2022.04.26 접수, 채권최고액 19억 2천만원)

* 소멸 예정 권리:

* 갑2. 유한회사엘더블유 신탁등기 말소 (2022.04.26 접수)

* 갑5. 광주은행 가압류 (2025.01.23 접수)

* 갑6. 서울특별시 압류 (2025.01.24 접수)

* 갑7. 광주은행 임의경매 (2025.02.11 접수, 채권액 11억 4백여만원) - 본건 경매개시결정 등기

* 을2. 박소율 상가건물임차권 (2025.03.14 접수, 보증금 1천만원)

* 갑8. 송파구 압류 (2025.04.25 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 총 등기부채권액: 약 4,149,237,252원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2024-05-22

* 확정일자: 2024-05-22

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 반

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-11-28

* 확정일자: 2024-11-15

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어, 낙찰 시 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 각종 근린생활시설이 혼재된 복합지역입니다.

* 건물 용도: 본 건물은 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으며, 현재 현황은 근린생활시설 2개호(어반피크닉 송파점, 리드인 오금점)로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 인근에 서울거여초등학교가 있어 교육시설 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

1.4. 생활정보

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* 주거환경: 주변이 주거단지와 상업시설로 이루어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설: 각종 소매점, 식당 등 근린생활시설이 풍부하며, 공원 및 교육시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 개롱역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 2022년 2월에 사용승인된 신축 건물로, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 이용상태와 공부상 현황 차이: 감정평가서 요약에 따르면, 본건의 일부(어반피크닉 송파점)는 건축물현황도상 인근 호수 일부를 이용하고 있는 것으로 관찰됩니다. 또한, 현장 조사 결과 임의로 구획하여 2개 호로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 공부 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공공주택지구, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 송파구 오금동에 위치한 센트럴오금 A동 6층 602호로, 2022년에 사용승인된 비교적 신축인 제2종근린생활시설입니다. 주변 주거단지 및 상업시설과의 혼재로 인해 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 지하철 5호선 개롱역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단되나, 실제 이용 상태와 공부상 현황 간의 차이 가능성 및 임의 구획 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 상가 건물: 2022년 사용승인으로 건물의 노후도가 적고 관리가 용이합니다.

* 우수한 입지: 지하철 5호선 개롱역 역세권에 위치하며, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 권리관계 안전: 말소되는 권리만 존재하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 현재 2개 호로 분할 사용 중이며, 향후 업종 변경 등을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가는 본건의 감정가(806,000,000원)를 기준으로, 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 활용 가치, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서 제시된 정보와 현장 확인 결과를 바탕으로 최종적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.