나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51188 [1] 서울특별시 강동구 천호동 224-1 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울천호초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용의 편의도는
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지1층/지상6층 건내 4층 402호로서
사용승인일은 2019.01.18입니다.

이용상태

본건의 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 도로에 접하고 북동측으로 막다른 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지1), 토지2), 토지3) :
도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시
제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)(서울시강동
송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다.

2) 주택임차권등기되어 있습니다(출처:등기사항전부증명서, 발행일:2025.03.26)

3) 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치 등으로 내부 확인하지 못하여, 건축물대장상
현황도를 기준으로 내부구조 및 이용상태를 표시하였습니다. 평가전례(기준시점:
2019.01.23)상 방2, 거실, 주방, 화장실 등의 구조로 조사된 바 있으므로 현황과 상이 할
수 있으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 황해수)로부터 2026. 04. 29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51188 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 224-1, 4층 402호 (신주소: 서울특별시 강동구 상암로27길 5-5)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 사용승인일: 2019년 01월 18일

* 층수: 지하 1층 / 지상 6층 건물 내 4층 402호

* 전용면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 건물총면적: 656.15㎡

* 토지 정보:

* 토지면적: 19.16㎡ (약 5.79평)

* 토지지분: 19.16㎡ (약 5.79평)

* 감정가: 287,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울천호초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 도로에 접하고 북동측으로 막다른 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대, 절대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (정계선, 2020.07.09)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을4 근저당권, 을5 주택임차권 (황해수), 갑4~갑8 모든 압류, 가압류, 강제경매.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황해수 (주택도시보증공사)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 08월 14일

* 확정일자: 2019년 06월 24일

* 배당신고일자: 2022년 04월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(임차인 황 )로부터 2026년 04월 29일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 등기부요약:

* 소유권 관련: 갑1(소유권보존), 갑2(공유자전원지분전부 이전), 갑3(소유권이전-강미연)

* 담보/채권 관련: 을4(근저당권-정계선, 150,000,000원, 말소기준권리), 갑6(가압류-경기신용보증재단, 11,046,774원)

* 임차권 관련: 을5(주택임차권-황해수, 240,000,000원)

* 압류/경매 관련: 갑4, 갑5, 갑7(압류), 갑8(강제경매-주택도시보증공사, 240,000,000원)

* 등기부채권 총액: 401,046,774원

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 천호동 지역은 주택 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 서울천호초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

* 주거 지역으로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 주거 목적에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울천호초등학교가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설과의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 지하철역과의 접근성은 정보에 없습니다.

* 건축물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 HUG 확약서: 임차인 황해수는 대항력이 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용을 통해 보증금 처리 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다. 다만, 확약서상 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 조항으로 인해 인수될 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 내부 확인이 이루어지지 않아, 건축물대장상의 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 구조 및 이용 상태가 상이할 수 있어, 입찰 전 내부 확인이 중요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 정확한 정보가 없습니다.

* 공동담보: '공동담보'라는 특이사항이 언급되어 있으나, 해당 물건의 매각 대상에는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 2019년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 주변에 학교와 주택가가 있어 주거 환경이 양호한 편이며, 교통은 버스 이용이 편리합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 핵심 쟁점은 대항력 없는 임차인 황해수 관련 HUG의 확약서 내용입니다. 해당 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로, 철저한 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 주변 환경은 주택가 및 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신식이며 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 서울 강동구 천호동 입지: 서울 동남권의 주거 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 복잡한 권리 관계가 매각으로 모두 정리되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다. (단, HUG 확약서 내용 숙지 필수)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 287,000,000원

* 물건 면적: 전용면적 28.97㎡ (약 8.76평), 토지지분 19.16㎡ (약 5.79평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 25.69㎡: 30,000만원 (평당 약 1,167만원)

* 48.13㎡: 35,250만원

* 50.07㎡: 48,000만원

* 본 물건(28.97㎡)의 경우, 가장 유사한 면적인 25.69㎡ 매물(30,000만원)의 평당 단가(약 1,167만원/㎡)를 적용하면 약 33,800만원 수준으로 산출됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 확인 사항)

* 예상 입찰가:

* 감정가는 28,700만원으로, 주변 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 변수를 고려하되, 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 보수적으로 접근 시 감정가에서 5~10% 상회하는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.