나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [1] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51215 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

토지면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

토지지분: 7.7076㎡ (약 2.33평)

건물면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

건물지분: 13.8888㎡ (약 4.20평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 삼전동에 위치하며, 삼전초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

해당 지역은 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주변에 상업 및 편익시설, 공원 등이 있어 주거 환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

1.1. 1. 교통상황

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편익 또한 우수합니다.

지하철 9호선 석촌고분역이 북동측 약 450m 거리에 위치하며, 2호선 잠실새내역은 북서측 약 1.2km, 8호선 및 9호선 석촌역은 북동측 약 1.4km 거리에 있습니다.

또한, 남서측 약 200m 및 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 2. 주변 환경 및 시설

본 건 인근에는 다세대주택 외에도 다양한 상업 시설과 편익 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 공원 시설이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 지분 매각으로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 8월 16일 접수된 파산자 명의의 가압류(90,000,000원)이며, 이 권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않았습니다.

본 건은 2025년 3월 31일 접수된 파산자정대희의 파산관재인서도화 명의의 임의경매(2025타경51215)로 인해 청산을 위한 형식적 경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 90,000,000원입니다.

매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않을 수 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인 송병수 씨가 등록되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

전입일자는 2025년 4월 17일입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 삼전동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 편익 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9호선 석촌고분역, 2호선 잠실새내역, 8호선/9호선 석촌역 등 지하철역이 비교적 가까워 송파구 내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

다세대주택 중심의 주거지 상권으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 다세대주택으로, 외벽은 인조석 판 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

본 건(201호)은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니로 구성되어 있습니다.

난방, 위생, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 옥내 4대, 옥외 2대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

주변에 삼전초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 지분 매각으로 진행되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다.

공유자우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있어 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 송파구 삼전동에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다.

준수한 입지 조건, 편리한 교통망, 양호한 주거 환경 등 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 공유자우선매수권 행사 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

현재 등록된 임차인은 대항력이 없으며 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

송파구 삼전동이라는 지역적 이점과 함께, 향후 개발 가능성을 가진 지역입니다.

주요 지하철 노선이 인접하여 교통이 편리합니다.

감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있으며, 시장 가치를 충분히 고려한 입찰 전략 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 건물 면적 38.58㎡(약 11.67평)에 대한 9/25 지분 매각 건입니다.

감정가 143,000,000원은 전체 호실에 대한 가격으로 추정되며, 이에 따른 본 건 지분의 감정가는 약 51,480,000원 (143,000,000원 * 9/25) 입니다.

등기부상 채권 총액은 90,000,000원이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 11-16평)의 다세대주택이 400,000,000원에서 585,000,000원 사이에 거래되었습니다.

이를 토대로 본 건 지분의 시장 가치는 약 144,000,000원 (400,000,000원 * 9/25) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(지분 매각, 공유자 우선매수)와 시장 가치를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제시할 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해, 130,000,000원을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.