나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51216 [1] 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동세무서"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선""강동역, 길동역""이 근거리에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제206호로서
(사용승인일: 2014.02.05)
외 벽: 석재 붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2024년3월14일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5293)에 따라 주택임차권(확정일자:2022년6월30일, 임차보증금:150,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51216 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 457-1

건물명: 강동렘브란트

층수: 2층 206호

용도: 오피스텔

감정가: 104,000,000원

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79 평)

건물면적: 20.78㎡ (약 6.29 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위 환경은 쾌적합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "강동역", "길동역"이 근거리에 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑8 (가압류, 주택도시보증공사, 2024-08-02 접수)

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권: 2024년 3월 15일 접수된 주택임차권으로, 권리자 최지혜(보증금 150,000,000원, 전입 2022-07-22, 확정일자 2022-06-30)의 권리입니다. 본건은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지 별도등기: 물건명세서 상 "을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라고 기재되어 있습니다. (집합건물 등기부 요약에는 해당 내용이 명시적으로 보이지 않으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 주식회사에이앤비케이

보증금: 700,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2019-10-18

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 대항력은 있으나 배당 여부는 불확실합니다.

* 최지혜 (주택도시보증공사)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-22

확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 있음

비고: 보증금 150,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당받지 못하면 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 강동세무서 북서측 인근 상업지역으로 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 유동인구가 있는 지역입니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 2014년 2월 5일 사용승인된 철근콘크리트 구조 14층 건물 중 2층 206호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

* 교통 편의: 지하철 5호선 강동역 및 길동역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 최지혜 임차인의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이 경우, 총 매수 부담액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 인수되는 토지 지상권: 물건명세서 상 토지에 지상권이 설정되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리의 내용과 가치를 반드시 확인해야 합니다.

* 주식회사에이앤비케이 임차인: 대항력은 있으나 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 잠재적 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치한 오피스텔로, 역세권 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 인수되는 임차보증금 150,000,000원과 토지 지상권 등기가 존재하여, 실제 매수인의 최종 부담액이 감정가 및 최근 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 위험성을 내포하고 있습니다. 권리관계 분석이 매우 중요하며, 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동역, 길동역 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 2014년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,000,000원이며, 최근 매매 사례로는 2024년 6월 104,000,000원, 2025년 11월 109,300,000원에 거래된 기록이 있습니다. 다만, 제공된 매매 사례의 층수는 5층으로 본건(2층)과 차이가 있습니다.

"예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다"는 규정에 따라, 입찰가 자체는 감정가 또는 최근 시세 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 104,000,000원

* 매우 중요한 주의사항:

위 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금(150,000,000원) 및 토지 지상권의 영향을 반영하지 않은 금액입니다. 실제 매수인의 총 부담액은 본건 입찰가에 인수되는 임차보증금 150,000,000원과 토지 지상권으로 인한 영향을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 낙찰받더라도 총 실질적인 취득 금액은 감정가 및 최근 시세보다 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표시는 다른 권리분석 내용과 상충되므로, 임차인 배당 여부 및 지상권의 구체적인 내용을 반드시 확인 후 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.