나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50920 [1] 서울특별시 강동구 길동 347-30 라온오피스텔 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가경 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 길동 소재 지하철5호선 ""길동역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""길동역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하1층, 지상8층 건 내 제4층 제405호로서,
(사용승인일: 2020.10.23)

외벽: 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 주거용으로 이용중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ""내부구조도""를 참조바람.

설비내역

급배수, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 27미터, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이득영)로부터 2026. 03. 05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50920 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강동구 길동 347-30 라온오피스텔 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 176,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

토지지분: 20.40㎡ (약 6.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

1.4. 건물 정보

건물면적: 17.44㎡ (약 5.27평) (전용면적)

건물지분: 17.44㎡ (약 5.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 제4층 제405호

사용승인일: 2020년 10월 23일

총세대수: 15호 (전체 건물 기준)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 이득영)로부터 2026. 03. 05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서 제출됨. 이에 따라 임차인의 대항력이 인정되지 않으며, 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 "길동역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 "길동역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진입 또한 가능한 위치로, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 내부

본건은 라온오피스텔 건물의 4층 405호이며, 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물입니다.

2020년 10월 23일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 01월 31일 접수된 한국주택금융공사(채권액 208,710,077원)의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 국민건강보험공단의 압류 등기 (2025년 02월 14일 접수)

* 이득영 씨의 주택임차권 등기 (2023년 08월 03일 접수, 보증금 185,000,000원) - 대항력 없음

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 '소멸주의'가 적용될 것으로 보입니다.

주의사항에 명시된 임차인 이득영 씨의 경우, 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로 임차보증금 185,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 오피스텔은 지하철 5호선 길동역 인근의 역세권에 위치합니다.

주변이 주거 지역과 근린 상업 지역이 혼합된 형태를 띠고 있어, 배후 수요 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 병원 등)이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

지하철역과의 접근성 또한 우수하여 시내 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

길동역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 지역에 속해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 다수의 공동주택 단지가 있어 주거 지역으로서의 안정성도 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

* 교통: 지하철 5호선 길동역, 다수의 버스 노선

* 편의시설: 주변 상업 시설 이용 용이

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 완비

* 주차: 건물 내 주차 가능 (정확한 주차 가능 대수 확인 필요)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대형 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 경기 변동성에 따른 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 임차인 관련 사항 (주의)

임차인 이득영 씨는 대항력은 없으나, HUG로부터 확약서를 제출하여 임차보증금 반환 관련 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 제출된 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없으므로, 이 점은 리스크를 크게 줄이는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다.

총 17.44㎡(약 5.27평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 사업에 적합한 규모입니다.

교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용도가 높습니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 대항력이 없어 인수 부담금이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

감정가 176,000,000원 대비 최근 거래 사례(JSON 데이터)가 123,020,000원으로 확인되어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능 거리

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후화 적음

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 부재로 인한 인수 부담금 0원

* 저평가 가능성: 감정가 대비 낮은 최근 거래 사례 존재

* 도심 접근성: 서울 도심으로의 접근성이 양호

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 176,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 면적의 오피스텔이 2025년 9월 10일에 123,020,000원에 거래되었습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 거래 사례를 기준으로 보수적인 접근이 가능합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다.

최적의 입찰가는 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 그리고 입찰 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.