나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51174 [1] 서울특별시 강동구 길동 370-1 에코리버빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""서울천동초등학교"" 동측 인근에 위치하고 주위는 연립
/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '5호선 길동역' 및 노선버스정류장이 소재
하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2016.02.29)
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)
<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.

- '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51174 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 370-1 에코리버빌 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 355,000,000원

토지면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물면적: 39.92㎡ (약 12.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호 (2016년 2월 29일 사용승인)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "서울천동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 지하철 5호선 길동역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 송주석 외 1인의 강제경매개시결정(276,164,383원)입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 이전 내역 및 강제경매 개시결정 내역이 확인됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사(호 옥)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-16

* 확정일자: 2023-07-11

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 것으로 예상되거나, 임차인의 권리가 소멸될 수 있음을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 언제나 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 배당 현황 및 임차인과의 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 길동 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 학교가 위치하여 학생들을 대상으로 하는 상권이 발달할 수 있습니다.

단독 및 다세대주택 밀집 지역으로 배후 수요는 확보되어 있으나, 대형 상업시설보다는 소규모 점포 중심의 상권일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치하며, 2016년 2월 29일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 총 면적은 659.25㎡이며, 본건 전용면적은 39.92㎡ (약 12.08평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 보증금 270,000,000원에 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당표 및 법원과의 확인이 필수적입니다.

2. 내부 상태: 감정평가서 상 '내부구조도' 작성은 외부 관찰에 의하였으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있다는 주의사항이 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 다른 공동담보 물건의 처리 상황이 본건 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 3억 5천 5백만원이며, 최근 실거래가 자료를 고려할 때 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이러한 권리관계 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 위치: 지하철 5호선 길동역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울시 강동구라는 입지적 이점이 있습니다.

2. 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 건물 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

3. 시세 반영: 감정가가 최근 주변 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(예: 두원빌, 2026년 5월, 42.1㎡, 400,000,000원)를 고려할 때, 본건(39.92㎡)의 시장 가격은 약 3억 7천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(355,000,000원) 또한 합리적인 수준입니다.

대항력 있는 임차인 리스크와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 특이사항을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최적의 입찰가로 370,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.