나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51228 [1] 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동세무서"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스
텔 등의 업무시설 및 상업시설과 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재하고
인근에 지하철 5호선 ""강동역""과 ""길동역""이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 양호한 편입
니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제305호로서,
- 사용승인일: 2014년 2월 5일
- 외벽: 석재붙임마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 아파
트(도시형생활주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 동측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 현재 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도시철도(저
촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공
장설립승인지역(2호)<수도법> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 별도등기 있음
2.주택도시보증공사(양도전:임차인 박지하)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51228 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 457-1, 강동렘브란트 3층305호

구분: 오피스텔

감정가: 104,000,000원

1.1. 물건 현황

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

건물면적: 20.78㎡ (약 6.29평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 건물 정보

건물명: 강동렘브란트

주소: 서울특별시 강동구 길동 457-1 (신주소: 서울특별시 강동구 천호대로177길 9)

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 14층

사용승인일: 2014년 2월 5일

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 아파트(도시형생활주택), 제2종근린생활시설

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 강동세무서 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 상업시설, 관공서, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 5호선 강동역과 길동역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구)

* 도시철도 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호)

3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사

임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 21일

* 확정일자: 2021년 5월 24일

* 배당신고일자: 2023년 7월 12일

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

* 본건의 임차인 박 는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 토지에 별도등기(을구 1번 지상권설정등기)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 점은 매수 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 본건은 공동담보 물건입니다.

* 소유권이전, 압류, 강제경매 등 기타 권리들은 말소기준권리(압류, 2023-03-28) 이후 순차적으로 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 밀집한 상업지대로서 활발한 활동이 예상됩니다.

강동역과 길동역 인근의 교통 요충지에 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 보입니다.

인근에 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 쇼핑시설과 강동성심병원, 서울아산병원 등 의료시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

소규모 오피스 및 상업시설 종사자, 인근 업무지구 근무자 등의 임대 수요가 존재할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역, 길동역 도보 이용 가능, 다양한 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 백화점, 마트, 병원, 관공서 등 다수 근접.

* 주변 환경: 상업지역으로 주거 및 업무 편의시설 양호.

* 혐오시설: 검색 결과, 강동구 지역에서는 향후 소각장 설치와 관련한 주민 반대 움직임이 있으나, 본건 물건 자체에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강동구 내에는 음식물 재활용센터, 자원순환센터, 수소 연료전지 발전소 등이 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 토지에 설정된 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 지상권의 내용 및 영향에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건: 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력이 포기되었으나, 관련 절차 및 서류의 적법성을 재확인할 필요가 있습니다.

* 미등기 건축물: 건축물대장과의 차이는 없으나, 현장 확인 시 제시외 건물 유무를 확인하는 것이 좋습니다. (본건 제시외 면적 없음)

7. 종합 의견

본건은 더블 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

감정가 수준에서 최근 실거래가가 형성되어 있어 시세 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

다만, 토지에 인수되는 지상권이 존재하므로 이 부분에 대한 충분한 법률적, 실질적 검토가 필수적입니다.

임차인의 대항력이 포기된 점은 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강동역, 길동역 인근의 교통 편리성과 상업지대의 인프라 활용성.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 투자 안정성 확보 가능.

* 임대수익 잠재력: 오피스텔 및 도시형생활주택 혼합 건물로, 직장인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례:

* 2024년 6월 28일: 104,000,000원 (20.78㎡)

* 2025년 11월 29일: 109,300,000원 (20.78㎡)

감정가는 104,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가는 109,300,000원입니다.

인수되는 지상권의 가치 하락 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준에서 시작하여 최근 실거래가 범위 내에서 낙찰가가 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원.

(단, 인수되는 지상권의 영향력을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.