나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경246 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""덕수고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린
생활시설, 학교, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층건 내 제1층 제111호 외 2개호수로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설임

설비내역

급배수/위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 남측으로 광대로변 및 동측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류
(폭 25m~30m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관
리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발
촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경246 (1)

1.2. 물건 내역

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층 111호

건물명: 우성르보아위례

구분: 집합건물

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제1층 제111호

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,420,000,000원

토지 면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

건물 면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, 주변에는 덕수고등학교가 소재하고 있습니다. 또한 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: provided data]. '우성르보아위례'는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 사용되는 복합 건물입니다 [cite: 3, JSON].

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: provided data]. 위례서로는 왕복 6차선으로 확장되어 있으며, 주변 연결 도로망도 확충되어 교통량이 증가하는 추세입니다. 다양한 노선의 서울 및 성남 버스가 운행 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로 1류(폭 35m~40m), 대로 3류(폭 25m~30m), 중로 2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있습니다 [cite: provided data].

추가적으로 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술), 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다 [cite: provided data]. 이는 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 다양한 규제가 존재함을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을구 1번 근저당권으로, 평택축산업협동조합이 권리자이며 접수일자는 2024년 4월 26일입니다 [cite: provided data].

3.2. 등기부상 권리 내역

집합건물 등기부 상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리인 근저당 외에 접수된 모든 권리(갑구 5~10번, 갑구 11~12번, 갑구 13번 등)는 말소될 것으로 보입니다 [cite: provided data].

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 전액이 회수 가능한 상황을 의미할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리 여부

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: provided data].

4. 상권분석

4.1. 건물 개요 및 용도

본 건은 '우성르보아 위례'라는 상업 및 업무 복합 건물 내 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 건물은 지상 15층 규모이며, 총 161세대로 구성되어 있습니다 [cite: JSON]. 물건 자체는 전용면적 39.60㎡의 비교적 소형 상가입니다.

4.2. 지역 상권 특성

소재지가 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 혼재하는 지역임을 감안할 때, 주변 배후 주거 단지 및 유동 인구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 비교적 활발할 수 있는 입지입니다 [cite: provided data].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 덕수고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 소재하는 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다 [cite: provided data].

5.2. 교육시설

인근에 덕수고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다 [cite: provided data, 6].

5.3. 기타

현재까지 검색된 정보만으로는 주변에 직접적인 혐오시설이나 주민 생활에 심각한 영향을 미치는 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 비행안전제6구역(전술) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 항공기 운항이나 군사 관련 제한이 있을 수 있습니다 [cite: provided data].

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 물건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 유사한 내용의 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 시 혼선이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 외에도 대로1류, 중로2류 등의 도로 접면, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항에 묶여 있습니다 [cite: provided data]. 이러한 복합적인 용도 지역 및 관련 법규는 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

등기부 채권 총액이 약 46억 원에 달하는 반면 감정가는 14.2억 원으로, 채권액이 감정가를 크게 상회합니다 [cite: provided data]. 비록 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 복잡한 권리 관계 및 채권자들의 다툼이 경매 절차에 영향을 미칠 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 근린상가로, 입지 자체는 교통 접근성이 양호하고 일반상업지역에 속해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 주변에 학교와 주거 시설이 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 중복 사건이라는 특이사항과 복잡한 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 사항은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 실제 현장 확인을 통해 점유 관계 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 소재 상가 물건으로, 지역적 수요를 기대할 수 있습니다.

* 1층 코너 또는 대로변 등 좋은 위치일 경우, 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 면적이 비교적 작아 소액 투자 또는 1인 사업자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 상권 전망, 그리고 본 건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가 14억 2천만원은 상대적으로 높은 편이나, 주변 시세 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 중복 사건 및 복잡한 권리 관계로 인한 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 최소 감정가의 80% 이하에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 동향을 지켜보며 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 가치 산정을 위해 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.