나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51146 [1] 서울특별시 강동구 암사동 449-20 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""선사고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역사공원역""이 소재하는등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비02호로서
(사용승인일 : 1991.12.03.)

외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창소 : 알루미늄 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 저수조, 발코니 등)으로 이용중인 것으로 추정되나, 이전에 저수조부분을 방으로 이용중이라는 본건 평가전례도 있는바 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)은 인접필지와 등고 평탄한 세장형 토지로 현황 다세대주택('통칭' 목화가든빌라) 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 아리수로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 암사동 449-20에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51146 (1)입니다.

감정가는 488,000,000원이며, 토지 면적은 29.34㎡(약 8.88평), 건물 면적은 53.12㎡(약 16.06평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매 사건입니다.

채권자는 정OO입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비02호이며, 사용승인일은 1991년 12월 3일입니다.

특이사항으로 중복 사건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 선사고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 암사역사공원역이 소재하여 대중교통 상황은 양호합니다.

본건 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세장형 토지로 현황 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

북측으로 노폭 약 25미터 내외의 아리수로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 속합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2020년 12월 22일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을2, 을3, 을4, 갑2, 갑3)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황에는 김수현이 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원에 거주 중인 것으로 기재되어 있습니다.

전입일자와 확정일자는 2024년 12월 9일이며, 배당신고일자는 2025년 4월 7일입니다.

주요 권리 분석상 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 대항력이 없는 임차인이라도 실제 명도 과정에서 보증금 반환 관련 분쟁의 여지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 암사동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 2013년식, 전용면적 29.97㎡(약 9.07평) 물건이 308,500,000원에 거래되었습니다. 이 물건의 평당가는 약 34,015,376원입니다. (308,500,000원 / 9.07평)

2026년 5월 거래된 2022년식, 전용면적 47.85㎡(약 14.48평) 물건은 590,000,000원에 거래되었습니다. 이 물건의 평당가는 약 40,745,856원입니다. (590,000,000원 / 14.48평)

2026년 5월 거래된 1986년식, 전용면적 42.57㎡(약 12.88평) 물건은 203,000,000원에 거래되었습니다. 이 물건의 평당가는 약 15,760,870원입니다. (203,000,000원 / 12.88평)

본건(53.12㎡, 1991년식)의 감정가는 488,000,000원으로, 평당 약 30,386,052원입니다. (488,000,000원 / 16.06평)

신축 물건(2022년식)의 거래가가 높게 형성되어 있으나, 본건은 건축 연도가 1991년으로 비교적 노후된 편입니다.

중간 연식(2013년식)의 물건 시세를 고려할 때, 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 선사고등학교 등이 혼재하여 주거 환경을 형성하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 암사역사공원역(지하철 8호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변 지역은 전반적으로 주거 밀집 지역으로, 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

해당 주소지를 기반으로 한 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1991년으로 30년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 김수현은 대항력이 없으나, 보증금 20,000,000원에 대한 실제 인수 여부는 명도 과정에서 명확히 확인 및 처리해야 할 사항입니다.

중복 사건으로 인해 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물 노후화는 단점이나, 최근 거래된 인근 다세대주택의 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수할 채무가 없어 비교적 안전하게 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

강동구 내에서의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지하철 8호선 암사역사공원역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 488,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 및 본건의 건물 연식(1991년식)을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서 390,400,000원에서 439,200,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임차인의 실제 점유 상태, 시장 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.