나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51057 [1] 서울특별시 강동구 암사동 479-13 제이빌더스 105동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '신암중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세
대 및 다가구주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도보 가능 거리내에 노선버스정류장 및 지하철역 등이
소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물(사용승인일:2016.10.04) 내 2층 202호로,
외벽: 돌붙임 마감 및 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방시설이며, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 소로에, 남측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51057 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 479-13 제이빌더스 105동 2층202호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.76㎡ (약 5.37 평)

토지지분: 17.76㎡ (약 5.37 평)

건물면적: 30.86㎡ (약 9.33 평)

건물지분: 30.86㎡ (약 9.33 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물 내 2층 202호 (사용승인일: 2016.10.04)

이용상태: 다세대주택으로 이용중

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 338,000,000원 (삼억 삼천팔백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '신암중학교' 남동측 인근에 위치함.

부근은 다세대 및 다가구주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능함.

도보 가능 거리에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

2.3. 주변 편의 및 혐오시설

본건 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 편임.

현 시점 기준, 본건과 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

갑4: 2016.11.25 접수, 조민수 소유권이전

을3: 2023.05.16 접수, 정진화 주택임차권 (보증금 285,000,000원, 전입 2020.12.28, 확정 2020.12.03) - 말소: 인수

갑5: 2020.12.29 접수, 문병삼 소유권이전

갑6: 2021.11.30 접수, 서민금융진흥원 가압류 (말소기준권리)

갑9: 2024.04.02 접수, 주택도시보증공사 가압류 (말소)

갑10: 2025.02.20 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (말소)

3.2. 임차인 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사(정진화)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.12.28

확정일자: 2020.12.03

배당신고일자: 2023.05.16

대항력: 있음

특이사항: 을구 3번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 등기부상 '인수'로 기재되어 있음.

3.3. 권리 인수/소멸 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (정진화) - 보증금 전액 미배당 시 인수

말소될 권리: 갑6 (가압류 - 말소기준권리), 갑9 (가압류), 갑10 (강제경매) 등.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택의 경우 30,850만원 (29.97㎡, 2026.05 거래), 59,000만원 (47.85㎡, 2026.05 거래) 등 시세가 형성되어 있음.

본건과 유사한 30㎡ 내외 면적의 경우, 30,850만원 (약 1030만원/㎡)의 거래 사례가 있음.

본건의 감정가는 338,000,000원으로, 면적당 약 1095만원/㎡ 수준으로 평가됨.

4.2. 시세 동향

본건 소재지인 암사동 일대는 주거지로서 꾸준한 수요를 보이는 지역임.

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

다만, 후술할 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 실제 매입 비용에 큰 영향을 미침.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 도시가스보일러에 의한 개별난방 시설을 갖추고 있으며 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지 시설 등이 구비되어 있음.

내부구조도 및 이용상태는 이해관계인 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제와 상이할 수 있으니 입찰 시 재확인 필요.

5.2. 토지 이용 및 규제

본건 소재 토지는 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄화된 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 기타 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

을구 3번 임차인 정진화(주택도시보증공사)는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액 285,000,000원을 인수해야 함.

경매 배당표상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당받는 금액이 없을 가능성이 높으며, 이는 사실상 매수인이 해당 금액 전액을 추가로 부담해야 함을 의미함.

따라서 실제 총 매입 비용은 본 물건의 최종 낙찰가에 285,000,000원을 더한 금액이 됨.

6.2. 내부 확인 제약

감정평가서상 이해관계인 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능했다고 명시되어 있음.

실제 내부 구조나 상태가 집합건축물대장이나 표준적인 상황과 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 재확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연식(2016년)과 감정가가 주변 시세와 부합하는 점은 긍정적 요인임.

그러나 등기부상 대항력 있는 임차인(정진화)의 보증금 285,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 취득 비용이 크게 증가하는 점이 가장 큰 리스크 요인임.

임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정할 경우, 본건의 실질적인 총 매입 비용은 낙찰가 + 285,000,000원이 되므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 중요함.

현 시점에서는 임차인과의 협상 또는 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

입지: 서울 강동구 암사동에 위치하여 주거 선호도가 있는 지역임.

건물 연식: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 하자 발생 가능성이 낮음.

시세: 감정가 및 최근 실거래가가 주변 시세와 부합하여 향후 시세 상승 기대 가능성이 있음.

(리스크 관리 시) 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담으로 인해, 적정 수준 이하의 낙찰가를 기록할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 실제 총 매입 비용이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요함.

보증금 인수분을 포함한 총 매입 비용이 감정가 수준(338,000,000원) 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

따라서, (총 매입 희망가 - 인수 보증금)을 낙찰 희망가로 설정해야 함.

시장 상황 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 희망 총 매입 비용을 325,000,000원 (감정가 대비 약 96%)으로 설정 시, 예상 입찰가는 40,000,000원 (4천만원) 수준을 고려해볼 수 있음.

이 경우 총 지출액은 40,000,000원(낙찰가) + 285,000,000원(인수 보증금) = 325,000,000원이 됨.

입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 분석을 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.