나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [1] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 공부상 용도는 사무소이나 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 1층101호

용도: 근린상가 (현황 주거용 이용 중)

감정가: 226,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

토지지분: 16.6623㎡ (약 5.04평)

건물면적: 22.13㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.13㎡ (약 6.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제1층 제101호

건축물 용도: 공부상 근린생활시설 (소매점 및 사무소), 현황 주거용

준공일: 2023년 06월 20일

건물 전체 면적 (연면적): 326.79㎡

토지 전체 면적 (대지 면적): 179.4㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 문정역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 문정역(8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 접도, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 08월 03일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 을1 근저당권 외 을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 압류 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 에스제이미디어마케팅주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 08일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 05월 13일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있습니다. 배당 신고일자를 기준으로 권리 분석상 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 문정동은 지하철역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 업종 적합성

근린상가로서의 용도와 더불어 공부상과 달리 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 특성에 맞는 소규모 사무실, 서비스업 또는 주거 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

문정역 인근 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 송파구의 다양한 행정, 상업, 문화 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

주변에 다세대, 다가구 주택 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 기능도 일부 수행하고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이는 주거 환경 이용 시 고려사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 건축물 관련 민원이나 법적 문제의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 건축물 위반 사항

본건 건물 내 501호, 402호, 401호가 위반건축물로 등재되어 있어, 건물 전체의 관리 상태 및 추후 건축물 관련 이슈 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 높은 담보가치 총액

등기부 채권 총액이 3,206,939,000원으로, 감정가 226,000,000원 대비 현저히 높아 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 공동 담보 물건으로서 복잡한 권리관계의 결과로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 8호선 문정역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지는 근린상가 겸 주거용 건물 내 구분건물입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다. 그러나 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 건물 내 위반건축물 등재 사실, 그리고 감정가 대비 과도한 채권 총액은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 문정역 역세권 입지로 잠재적 수요 확보 가능.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 등기 인수 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상.

* 높은 채권 총액 및 용도 불일치 등의 리스크로 인한 낮은 낙찰가 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 산정해야 합니다. 다만, 본 물건은 감정가 대비 채권 총액이 매우 높고, 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 건물 내 위반건축물 존재 등의 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시장 동향, 그리고 본건의 향후 명도 및 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석을 통해 결정되어야 합니다. 현 시점에서는 감정가 226,000,000원을 기준으로 시장 상황을 면밀히 파악하며 보수적으로 접근하는 전략이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.