나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경233 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 212-44 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ""잠전초등학교"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2015. 6. 19. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호로서,
- 외벽: 인조석 붙임 등
- 창호: 스테인레스 창호 등임

이용상태

현재 근린생활시설로 이용중임

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

기호 (1, 2) 토지 일단의 세장형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역 (2015-09-24) (잠실광역 중심제2지구), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

감정평가서상 현재 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경233 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 212-44, 1층 101호 (도로명 주소: 서울특별시 송파구 삼전로13길 50-1)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 373,000,000원

* 토지면적: 11.56㎡ (약 3.50평)

* 건물면적: 35.33㎡ (약 10.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 감정평가서상 현재 근린생활시설로 이용 중임

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 잠실동에 소재하며, 잠전초등학교 북측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 본건 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 수준임.

* 건물 구조: 2015년 6월 19일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제1층 제101호임.

* 접근성: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(잠실광역 중심 제2지구)에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (동서울신용협동조합, 2015년 12월 31일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 사항 존재.

* 다수의 근저당권 및 압류 등기 사항이 있으나, 모두 말소 기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 872,000,000원

* 특수 물건 정보: 유동화물건, 공동담보 물건으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 잠실동은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 상업 시설: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 소규모 상가들이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 상권임.

* 잠재력: 서울시 송파구라는 입지적 장점과 함께, 지역 내에서의 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 본건 북측 인근에 잠전초등학교가 소재하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의 시설: 주변 주거 단지 및 소규모 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 등기부채권 총액 872,000,000원으로, 감정가 373,000,000원 대비 높은 채무 규모를 보임. 이는 경쟁이 치열하거나, 예상보다 낮은 낙찰가로 진행될 가능성을 시사함.

* 유동화 및 공동담보: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 담보로 제공된 다른 물건의 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있음.

* 건물 주용도와 단위 용도 간 차이: 건축물대장상 전체 건물의 주 용도가 공동주택으로 분류될 수 있으나, 해당 호실은 근린상가로 이용 및 감정평가되었음. 이로 인한 행정적 또는 민원 발생 가능성은 낮아 보이나, 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 잠실동의 상업 지역 내에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차인이 없어 취득 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성을 고려할 때, 경매 참여 시 신중한 검토가 필요합니다. 현재 근린생활시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후에도 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 서울 송파구 잠실동이라는 우수한 입지적 가치.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 이해관계가 정리되어 안전하게 취득 가능.

* 임대 부담 없음: 인수할 임차인이 없어 명도 및 임대 관련 번거로움 최소화.

* 현황 이용 용이성: 근린생활시설로 현재 이용 중으로, 즉시 영업 또는 임대가 가능.

* 안정적 수요: 주변 주거 밀집 지역을 기반으로 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가 373,000,000원.

본 물건의 예상 입찰가는 향후 시장 조사 및 경쟁 강도 분석이 필수적으로 요구됩니다. 유동화 및 공동담보 물건의 특성과 높은 채무 총액을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 관행상 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 실제 경매 진행 시의 경쟁 상황 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단한 후 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.