나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51263 [1] 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 ""강동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 8호선 ""암사역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 제5층 제501호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현제 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 도시가스 난방시설 및 엘리베이터시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 세장형토지로서, 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약3M 이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위
탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(김재현)로부터 2026. 05. 12.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51263 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 5층501호

용도: 도시형생활주택

건물명: 우노펠리스5차

준공일: 2020년 2월 10일

총 층수: 6층 (해당 층: 5층)

감정가: 238,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지 지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

건물 지분: 22.38㎡ (약 6.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 위생시설, 급배수시설, 도시가스 난방시설, 엘리베이터 시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 "강동초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 "암사역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 세장형 토지로서 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 3미터 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2004.11.05.)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 각종 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 13일 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 10월 5일

* 배당신고일자: 2023년 8월 11일

* 비고: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)에서 채권을 보유하고 있으며, 임차인 김재현씨는 HUG와의 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 임차인은 법적으로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 경매로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

소유권 변동 및 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 합계: 998,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(또는 유사한 도시형생활주택)의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 전용면적 25.69㎡ (약 7.77평), 300,000,000원 (3억원), 2017년 준공. 평당 약 3,860만원.

* 2026년 5월 6일 거래: 전용면적 48.13㎡ (약 14.56평), 352,500,000원 (3억 5,250만원), 2016년 준공. 평당 약 2,420만원.

* 2026년 5월 5일 거래: 전용면적 50.07㎡ (약 15.14평), 480,000,000원 (4억 8,000만원), 2003년 준공. 평당 약 3,170만원.

4.2. 본건 시세 평가

본건은 전용면적 22.38㎡ (약 6.77평)이며 2020년 준공된 도시형생활주택입니다.

최근 매매 사례 중 가장 유사한 조건(2017년 준공, 25.69㎡)의 거래가 평당 약 3,860만원 수준이었음을 감안할 때, 본건의 현재 시세는 약 2억 6천만원대(6.77평 * 3,860만원/평)로 추정됩니다.

감정가 2억 3,800만원은 최근 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 강동초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 8호선 암사역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

5.3. 건축물 특징

2020년 준공된 신축급 건물로, 엘리베이터 등 편의시설을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

본 건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 권리 포기 확약서 제출입니다.

비록 대항력이 포기되었으나, HUG 관련 절차는 일반 임차인보다 복잡할 수 있으며, 인수 조건 변경 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 경매가 진행된 경우, 추후 재매각 시 추가적인 제약이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

다수의 토지이용계획 제한이 존재하므로, 건축이나 개발 관련 계획 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 서울동부지방법원 2025타경51263(1) 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 3,800만원으로 책정되었으나, 최근 유사 사례들의 시세 분석 결과 평당 약 3,860만원 수준을 보이는 점을 고려할 때, 시세 대비 다소 저평가된 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리 분석 측면에서는, 임차인이 HUG와의 확약서를 통해 대항력을 포기하였고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 이는 본 건의 가장 큰 매력 포인트 중 하나입니다.

다만, HUG와의 거래라는 특수성으로 인해 절차적인 복잡성이나 잠재적인 변수가 존재할 수 있어, 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 접근성이 좋고 인프라가 잘 갖춰진 강동구 천호동에 위치합니다.

* 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 명도가 용이합니다.

* 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 수월합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매 사례 분석 결과, 본건의 전용면적(약 6.77평) 기준 시가는 약 2억 6,000만원대로 추정됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 점과 시세 상승 여력을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최초 제안 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.