나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경277 [1] 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북동측 인근에 지하철8호선 ""문정역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층/지하4층 내 제1층 제101호 및 102호로서,
(사용승인일 : 2015.12.18)
- 외벽 : 복합판넬 등,
- 내벽 : 인테리어 및 수성페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공히 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 음식점(상호명:백년불고기물갈비)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 기준시점 현재 상업ㆍ업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남동측으로 폭 약 22m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 ""오유민""임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명: 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층 101호

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경277 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 법원로6길 7 (문정동)

건물명: 송파유탑테크밸리

구분건물: 구분상가 1층 101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설), 현재 음식점 이용 중)

감정가: 1,290,000,000원

토지면적: 1580.10㎡ (약 478.0평)

건물면적: 54.40㎡ (약 16.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (계양농업협동조합)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 서울동부지방법원 동측 인근에 소재한 구분상가입니다. 주변으로는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량을 통한 진출입이 용이하며, 물건 북동측 인근에 지하철 8호선 문정역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변을 따라 대중교통 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조의 지상 13층, 지하 4층 건물 내 1층 101호이며, 2015년 12월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 복합판넬, 내벽은 인테리어 및 수성페인트 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. 건물에는 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태:

대상 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 22m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지가 허가 대상입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024.07.15. 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-22

* 확정일자: 2024-12-30

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 실제와 다를 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

총 권리 관계:

말소기준권리인 근저당권을 포함하여 가압류, 압류 등 다수의 권리 등기가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,255,101,200원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

물건이 위치한 문정동 법조타운 인근은 법원, 검찰청 등 공공기관 및 대형 오피스 건물, 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 종사자 및 유동인구가 상당한 지역입니다. 또한, 주변에 주거 단지가 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

이용 상태:

건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)으로 되어 있으나, 현재는 음식점(상호명: 백년불고기물갈비)으로 실제 이용 중에 있어 근린생활시설로서의 가치를 가지고 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

해당 소재지 주변을 지도 서비스 등을 통해 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 법조타운 인근 지역의 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

물건지 인근은 다양한 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경 또한 비교적 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력을 갖춘 임차인 김 이 존재합니다. 임대차 관계의 실제 내용 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

대지권 미등기:

등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 시 해당 물건에 적정 비율의 소유권 대지권이 귀속될 것으로 보고 평가되었습니다. 분양 계약서 및 납부 내역 등이 제출되어 대지권 확보는 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제한:

비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 단기간 허가구역으로 지정된 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원 및 관련 기관이 밀집한 문정 법조타운 내 송파유탑테크밸리 상가로, 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 건물은 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 내외부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 근린상가로서 음식점으로 활발히 이용되고 있다는 점은 긍정적입니다. 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 등 일부 권리 관계에 대한 명확한 파악과 처리가 필요하지만, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 문정동 법조타운 중심에 위치하며, 문정역 초역세권이라는 점.

* 풍부한 배후 수요: 법원, 검찰청 등 종사자 및 인근 아파트 단지, 지식산업센터 입주민을 수요층으로 확보.

* 활용도 높은 상가: 현재 활발하게 운영 중인 음식점으로서, 업종 전환 시에도 근린생활시설로서의 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,290,000,000원에서 시작됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 특수 사항(대항력 있는 임차인, 대지권 미등기 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서, 투자 목표 수익률과 리스크 대비를 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. (예: 1,161,000,000원 ~ 1,290,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.