나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경277 [1] 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북동측 인근에 지하철8호선 ""문정역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층/지하4층 내 제1층 제101호 및 102호로서,
(사용승인일 : 2015.12.18)
- 외벽 : 복합판넬 등,
- 내벽 : 인테리어 및 수성페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공히 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 음식점(상호명:백년불고기물갈비)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 기준시점 현재 상업ㆍ업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남동측으로 폭 약 22m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 ""오유민""임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

물건 비고

·대지권미등기 상태이나, 101호와 102호에 대한 분양계약서사본, 분양대금 납부내역서 등이 제출됨
·대지권미등기 상태이나 대상 물건에 적정 비율의 소유권대지권이 귀속될 것으로 보고 감정평가함
·감정평가서상 “각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 경계벽 복원이 용이할 것으로 보이고” 로 기재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명: 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층 101호

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경277 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 법원로6길 7 (문정동)

건물명: 송파유탑테크밸리

구분건물: 구분상가 1층 101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설), 현재 음식점 이용 중)

감정가: 1,290,000,000원

토지면적: 1580.10㎡ (약 478.0평)

건물면적: 54.40㎡ (약 16.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (계양농업협동조합)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 서울동부지방법원 동측 인근에 소재한 구분상가입니다. 주변으로는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량을 통한 진출입이 용이하며, 물건 북동측 인근에 지하철 8호선 문정역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변을 따라 대중교통 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조의 지상 13층, 지하 4층 건물 내 1층 101호이며, 2015년 12월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 복합판넬, 내벽은 인테리어 및 수성페인트 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. 건물에는 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태:

대상 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 22m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지가 허가 대상입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024.07.15. 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-22

* 확정일자: 2024-12-30

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 실제와 다를 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

총 권리 관계:

말소기준권리인 근저당권을 포함하여 가압류, 압류 등 다수의 권리 등기가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,255,101,200원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

물건이 위치한 문정동 법조타운 인근은 법원, 검찰청 등 공공기관 및 대형 오피스 건물, 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 종사자 및 유동인구가 상당한 지역입니다. 또한, 주변에 주거 단지가 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

이용 상태:

건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)으로 되어 있으나, 현재는 음식점(상호명: 백년불고기물갈비)으로 실제 이용 중에 있어 근린생활시설로서의 가치를 가지고 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

해당 소재지 주변을 지도 서비스 등을 통해 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 법조타운 인근 지역의 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

물건지 인근은 다양한 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경 또한 비교적 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력을 갖춘 임차인 김 이 존재합니다. 임대차 관계의 실제 내용 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

대지권 미등기:

등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 시 해당 물건에 적정 비율의 소유권 대지권이 귀속될 것으로 보고 평가되었습니다. 분양 계약서 및 납부 내역 등이 제출되어 대지권 확보는 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제한:

비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 단기간 허가구역으로 지정된 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원 및 관련 기관이 밀집한 문정 법조타운 내 송파유탑테크밸리 상가로, 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 건물은 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 내외부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 근린상가로서 음식점으로 활발히 이용되고 있다는 점은 긍정적입니다. 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 등 일부 권리 관계에 대한 명확한 파악과 처리가 필요하지만, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 문정동 법조타운 중심에 위치하며, 문정역 초역세권이라는 점.

* 풍부한 배후 수요: 법원, 검찰청 등 종사자 및 인근 아파트 단지, 지식산업센터 입주민을 수요층으로 확보.

* 활용도 높은 상가: 현재 활발하게 운영 중인 음식점으로서, 업종 전환 시에도 근린생활시설로서의 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,290,000,000원에서 시작됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 특수 사항(대항력 있는 임차인, 대지권 미등기 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서, 투자 목표 수익률과 리스크 대비를 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. (예: 1,161,000,000원 ~ 1,290,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.