나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경192 [1] 서울특별시 송파구 문정동 651 문정역테라타워 에이동 5층에이503호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상건물까지 차량출입 가능하며 인근에 문정역(8호선), 버스정류장이 소재하여 제반
교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내 5층 에이503호로서,
사용승인일은 2016.10.05입니다.

이용상태

지식산업센터입니다.

설비내역

공용위생및급배수설비, 소방설비, 승강기, 주차설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지식산업센터 등의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2016-12-22) , 제1종지구단위계획구역(2020-11-12) ,
도로(2020-11-12)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세임대관계 미상이며, 베란다확장사용중입니다.

물건 비고

감정평가서상 지식산업센터로 이용 중이며, 발코니 확장 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경192 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 651 문정역테라타워 에이동 5층 에이503호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1,120,000,000원

* 토지면적: 17.85㎡ (약 5.4평)

* 건물면적: 89.10㎡ (약 26.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 사용승인일: 2016년 10월 5일

* 건축물대장상 주용도: 공장 (지식산업센터)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(8호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 문정역(8호선)과 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본 건 북동측 및 남서측으로 각각 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 29일 접수된 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)수파드엘릭사

* 보증금: 25,270,000원

* 차임: 2,365,000원

* 전입일자(사업일자): 2009년 12월 18일

* 확정일자: 2025년 03월 07일

* 배당신고일자: 2025년 04월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실사 시 점유 현황 및 권리관계 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,740,694,999원

1.3. 상권분석

* 입지: 본 물건은 서울 동남권의 핵심 업무지구인 문정지구 내에 위치합니다.

* 특징: 문정지구는 대규모 지식산업센터 밀집 지역으로, 법조타운, IT/BT 기업 등 다양한 기업들이 입주해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 문정역이 인근에 위치하여 강남 등 주요 업무지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근에 다양한 식당, 카페, 은행, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 대규모 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오/기피시설: 현재 파악된 바로는 본 물건지 주변에 심각한 혐오 또는 기피 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 군사보호시설 관련 구역에 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 진행 및 종결에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 발코니 확장: 감정평가서상 발코니 확장 후 사용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 통상적인 지식산업센터의 이용 형태이나, 관련 행정 절차 및 원상복구 의무 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 군사기지 및 군사시설 보호법 (대공방어협조구역, 비행안전제2구역)

* 군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률 (군용비행장 소음대책구역 제3종구역)

* 수도권정비계획법 (과밀억제권역)

* 기타 도시개발구역, 제1종지구단위계획구역, 건축선 지정 구역 등 관련 법규가 적용되므로, 향후 건축 행위나 개발 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동남권의 핵심 업무지구인 문정지구 내 역세권에 위치한 우량 지식산업센터입니다. 현대적인 건물과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실사용 목적이나 투자용으로 잠재력이 높습니다. 다만, 복수의 경매 사건 진행 가능성 및 대항력 있는 임차인의 존재는 권리분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 역세권 입지: 문정지구의 중심 상업지역에 위치하여 높은 미래가치 기대.

* 신축급 지식산업센터: 2016년 준공된 현대식 건물로, 쾌적한 업무 환경 제공.

* 풍부한 임대 수요: 문정지구 내 기업체 및 상주 인구로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 교통의 편리성: 지하철 8호선 문정역을 통한 우수한 대중교통 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인 관련 부담은 비교적 적을 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 1,120,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리관계의 상세 분석, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 기간, 중복 사건으로 인한 절차상의 변동 가능성 등을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.