나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51272 [1] 서울특별시 송파구 마천동 306-14 트라움바우 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51272 [1] 서울특별시 송파구 마천동 306-14 트라움바우 4층 401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51272
• 주소: 서울특별시 송파구 마천로59길 7 트라움바우, 4층 401호
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매4계 2025타경51272 | 소재지: 서울특별시 송파구 마천로59길 7 트라움바우, 4층 401호 | 감정가: 451,000,000원 | 최저가: 451,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2025타경51272 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51272 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 306-14 트라움바우 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 451,000,000원

토지면적: 16.52㎡ (약 4.99평)

토지지분: 16.52㎡ (약 4.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 29.28㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.28㎡ (약 8.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는 임차인

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 서울마천초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 마천역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제401호로, 2018년 1월 9일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 기본적인 전기, 위생, 급·배수, 도시가스에 의한 개별난방 및 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측과 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17, 2024-01-15), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 1월 4일~2026년 1월 28일) 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 지하철 5호선 마천역 역세권에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

서울마천초등학교 남측 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지역 내에서도 비교적 안정적인 입지를 자랑합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 이용 또한 편리하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 건물 상세

건물은 2018년 1월 9일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다.

총 건물면적은 29.28㎡(약 8.85평)으로, 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호를 사용하였습니다.

전기, 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 상세

토지는 16.52㎡(약 4.99평) 규모의 정방형 토지로, 인접 도로 대비 등고 평탄하여 건물 건축에 유리한 조건입니다.

현재 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 북동측과 남동측으로 각각 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가서 요약에 '대항력있는 임차인'이 존재한다고 명시되어 있어, 해당 임차인의 권리 내용과 보증금 규모, 명도 조건 등을 면밀히 파악해야 합니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 그 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 위치한 마천동 일대는 전통적인 주거 밀집 지역입니다.

인근에 서울마천초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지와 빌라 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 형성하고 있습니다.

근린생활시설이 산재하여 마트, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 5호선 마천역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

1.8. 생활정보

서울마천초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

지하철 5호선 마천역을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 잠실, 강남 등 주요 업무지구 및 도심으로의 출퇴근이 편리합니다.

생활 편의시설로는 주변 상가 및 마트 등을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식당 이용이 가능합니다.

송파구의 풍부한 녹지 공간과 문화 시설 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 임차인의 정확한 권리 분석과 협상이 필수적입니다.

본 건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 정비 및 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 긍정적 또는 부정적 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 '건축허가·착공제한지역'(2023-01-17, 2024-01-15)으로 지정된 점은 향후 건축 행위에 제약이 될 수 있으며, '토지거래계약에 관한 허가구역'(2024-12-19~2026-01-28)으로 지정되어 있어 해당 기간 내 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

감정평가서에 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황과 권리관계를 철저히 조사해야 합니다.

주변에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 정확한 현장 확인은 필수입니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 마천역 역세권에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재한 다세대주택입니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축급 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 '대항력있는 임차인'의 존재, '건축허가·착공제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 복합적인 권리 및 규제 사항은 투자에 앞서 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

강제경매 물건이므로, 권리관계 분석과 명도 협상 전략 수립이 철저히 이루어져야 성공적인 투자가 가능합니다.

1.11. 투자 포인트

마천역을 이용한 우수한 교통망은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 높입니다.

신축급 다세대주택으로서 안정적인 주거 수요를 기반으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

재정비촉진지구라는 점은 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 열어두고 투자할 수 있는 요소입니다.

권리 관계 및 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계