나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51249 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""사근초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 학교, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 2호선 용답역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 504호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 살곶이길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.25.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성동구 사근동에 위치한 다세대주택으로, 서울동부지방법원 2025타경51249호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51249 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 5층504호

* 건물 연면적: 1276.59㎡ (청계더하임 전체 기준)

* 해당 동 연면적: 1012㎡ (101동 기준)

* 본건 전유 면적: 28.21㎡ (약 93.26평)

* 토지 지분 면적: 18.5125㎡ (약 61.19평)

* 건물 용도: 다세대주택 (기타 용도: 근린생활시설)

* 감정가: 279,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 준공 연도: 2015년

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성동구 사근동의 "사근초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 아파트 등이 혼재하고 있어 주거 환경으로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 지하철 2호선 용답역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장 또한 가까워 시내외 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 토지는 북동측으로 살곶이길과 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역(절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 4월 9일 서울동부지방법원에서 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 250,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(을1: 주택임차권)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (하 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 6월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인이 대항력을 행사할 수 없음을 명확히 하는 것으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 총 권리 분석 의견: 등기부상 권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력 부재 및 HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 추가적인 법적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건에 대한 시세 파악이 가능합니다.

* 주변 매매 현황 (2026년 6월-7월 거래 기준):

* 2026년 6월 4일, 사근동 291-22번지, 46.105㎡ (약 13.9평) 다세대주택, 2층, 435,000,000원 (평당 약 3,130만원)

* 2026년 7월 13일, 사근동 188-6번지, 17.76㎡ (약 5.37평) 다세대주택, 2층, 260,000,000원 (평당 약 4,840만원)

* 2026년 7월 10일, 사근동 190-9번지, 34.2㎡ (약 10.3평) 다세대주택, 2층, 400,000,000원 (평당 약 3,880만원)

* 시세 분석:

* 본 건은 28.21㎡ (약 8.53평) 면적의 다세대주택입니다.

* 주변 거래 사례들은 대부분 1990년~2004년 사이에 건축된 건물들인 반면, 본 건은 2015년 준공으로 상대적으로 신축에 해당하여 시세 형성 시 가점을 받을 수 있습니다.

* 면적과 신축 연식을 고려했을 때, 주변 34.2㎡ 사례(400,000,000원)를 기준으로 본 건의 적정 시세는 평당 약 3,500만원 ~ 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본 건의 예상 시세 범위는 약 298,550,000원 ~ 341,200,000원 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 사근초등학교가 있으며, 다양한 생활 편의시설은 도보 또는 대중교통을 이용하여 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 사근초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 상태: 본 건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 5층에 위치한 28.21㎡ 면적의 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 고려할 때 유의해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자인 상황이며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출과 관련된 사항이 있습니다. 권리분석상 인수 부담은 없으나, HUG와의 절차 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 교육환경보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 용도 변경이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 28.21㎡의 소형 면적은 1인 가구 수요층에는 적합하나, 넓은 공간을 선호하는 수요자나 대형 주택 투자자에게는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성동구 사근동이라는 매력적인 입지에 자리한 2015년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다. 2호선 용답역 역세권이라는 교통상의 이점과 함께, 권리관계가 매우 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 성동구 지역의 꾸준한 가치 상승 잠재력과 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 주변 시세와의 비교 및 소형 면적임을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 다음과 같은 투자 포인트들을 가지고 있습니다.

* 입지: 서울특별시 성동구 사근동, 2호선 용답역 인근의 역세권.

* 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태 양호 기대.

* 권리: 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리관계로 인수 부담 없음.

* 잠재력: 성동구 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 가치 상승 기대.

* 활용: 1인 가구 실거주 또는 소액 투자 목적에 적합.

1.8. 예상 입찰가

본건의 적정 예상 입찰가를 산정하기 위해 감정가 및 주변 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하였습니다.

* 감정가: 279,000,000원

* 주변 시세 분석 결과: 본건(28.21㎡)의 적정 시세 범위를 약 298,550,000원 ~ 341,200,000원으로 추정합니다.

* 분석 의견: 현재 감정가는 시세 하단부에 위치하며, 채권 총액(250,000,000원) 또한 감정가와 유사하여 경매 절차가 원활하게 진행될 가능성이 높습니다. 신축 연식, 역세권 입지, 명확한 권리관계 등 긍정적인 요소들을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰가도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 안정적인 낙찰을 위해서는 시세 범위의 하단부를 중심으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 추천 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.