나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51200 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51200 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51200
• 주소: 서울특별시 광진구 긴고랑로 15-1 미래하이츠, 4층401호
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매4계 2025타경51200 | 소재지: 서울특별시 광진구 긴고랑로 15-1 미래하이츠, 4층401호 | 감정가: 635,638,000원 | 최저가: 406,808,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2025타경51200 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울동부지방법원에서 진행 중인 2025타경51200 (1) 부동산 강제경매 사건에 대한 물건 정보를 종합적으로 분석한 내용입니다.

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51200 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 635,638,000원

토지면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

토지 지분율: 3575.7

건물면적: 55.78㎡ (약 16.87평)

건물 지분율: 5578

건물 제시외면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '서울중마초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로서 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 차량 접근성은 양호하며, 북동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 이러한 입지는 초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 좋은 점이 특징입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 2021년 1월 8일에 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호에 해당합니다. 외벽은 석재 패널로 마감되었고, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이삿시 이중 창호로 시공되었습니다. 건물 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 1개로 구성된 다세대주택입니다. 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 현대적인 생활 편의를 제공합니다. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세로장방형의 두 필지로 구성되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본건은 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 고OO이며, 채무자에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 강제경매 절차에 따라 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리를 모두 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 임대차 관계는 현재 파악되지 않아, 현황 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 서울중마초등학교와 인접해 있어 학군 수요가 꾸준하며, 다양한 소매점, 음식점, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 지역 주민들의 일상생활에 편리함을 제공합니다. 주상지대의 특성상 배후 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 상권 흐름을 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 편리한 생활 환경을 갖춘 도심 주거지입니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 의료 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 도시가스 개별난방 시스템과 승강기 설비를 갖추고 있어 쾌적하고 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 경우 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다. 첫째, '집합건축물대장상 위반건축물 등재' 사실은 향후 건축물 사용, 관리, 매매 시 불이익을 초래할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 위반 내용, 시정 여부, 관련 벌금 및 과태료 부과 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다. 둘째, '제시외 건물 포함' 매각 결정에 따라, 제시외 건물(ㄱ)의 법적 지위, 소유권 관계, 철거 또는 원상복구 문제 등을 면밀히 검토해야 합니다. 셋째, '임대차관계 미상'으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 넷째, 토지이용계획상 '조망가로특화경관지구', '교육환경보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '건축선' 등의 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재산권 행사 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 특히 교육환경보호구역은 학교 주변 지역으로, 교육 환경 보호를 위한 시설 설치 등에 제약이 있을 수 있습니다. 인근 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 현재까지 명확하게 파악되는 대규모 혐오시설은 없으나, 지역 개발 현황 및 건축물 현황을 보다 심층적으로 파악하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 초등학교 인접 및 편리한 교통 여건은 장점이라 할 수 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 미상 임대차 관계 등의 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 문제점을 정확히 파악하고 해결 방안을 강구해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 잠재적 리스크를 얼마나 효과적으로 관리하느냐에 달려 있습니다. 2021년 사용승인된 건물이므로 비교적 신축에 속하며, 향후 지역 개발 가능성과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 위반건축물 문제 해결 및 명도 리스크 관리가 성공적으로 이루어진다면, 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 장기적인 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 무엇보다 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 안전한 투자가 이루어지도록 해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계