나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71772 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 산117 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71772 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 산117 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경71772
• 주소: 경기도 양주시 백석읍 기산리 산117
• 감정가: 4,252,664,200원
• 최저가: 1,458,664,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

의정부지방법원 경매6계 2025타경71772 | 소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 산117 | 감정가: 4,252,664,200원 | 최저가: 1,458,664,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71772 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 산117

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 4,252,664,200원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 박O / 이OO / 등OOOOOOO

주의사항: 일괄매각

특이사항: 구분지상권(송전선) 설정 존재 (한국전력공사)

1.2. 물건 개요 및 면적 정보

본 물건은 양주시 백석읍 기산리 소재의 대규모 토지(9,877.00㎡)와 근린생활시설(198.96㎡)을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적: 9,877.00㎡ (약 2,987.94평)

건물면적: 198.96㎡ (약 60.18평) (연와조 목조지붕 2층, 1996.02.15 사용승인)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 양주시 백석읍 기산리 소재 "국립아세안자연휴양림" 북동쪽 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등으로 형성된 전원 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

주변은 수려한 자연경관을 자랑하며, 기산저수지, 안상철미술관, 육지장사 등 문화/레저 시설이 위치해 있어 수도권 1일 생활관광지로 이름나 있는 장흥유원지와도 인접성이 좋습니다. 특히, 국립아세안자연휴양림 인근으로 자연 친화적인 환경이 특징입니다.

2.3. 토지 현황

제시된 토지는 부정형, 사다리형, 장방형 등 다양한 형태이며, 북측 하향의 완경사 토지이지만 대체로 평탄하게 조성된 상태입니다. 제시목록상 지목은 '임야'였으나 개발행위 허가를 득하여 조성된 토지, 도로, 상업용 건부지 등으로 이용 중이며, 일부 토지에는 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 등기사항

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상 물건의 종류가 다양함에도 불구하고 일괄매각이어서 낙찰 후 소유권 확보에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 소유자와 채무자가 다르므로 복잡한 관계가 있을 수 있으나, 매각 절차상으로는 큰 문제가 되지 않습니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (구분지상권)

가장 중요한 특이사항은 기호 1) 토지 위에 **한국전력공사의 구분지상권**이 설정되어 있다는 점입니다. 이는 송전선 설치를 위한 권리이며, 지표면 1514㎡의 상방 17미터 이상 67미터 이하의 공중공간 사용을 목적으로 합니다. 이 권리는 매각 후에도 인수되므로, 해당 범위 내에서의 건축 또는 개발 행위 시 제약 사항이 발생할 수 있습니다. 이는 매수인의 토지 활용 및 개발 계획에 직접적인 영향을 미치는 **중대한 리스크**입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물의 이용 및 상태

본 건물은 연와조 목조지붕 2층 구조의 근린생활시설(식당)로 사용된 흔적이 있으나, 현재는 장기간 공실 상태로 관리 상태가 불량합니다. 건물 자체의 감정가는 전체 감정가 대비 매우 낮은 비율이며, 사실상 토지의 가치가 주를 이루는 물건입니다. 따라서 건물의 재활용을 위해서는 상당한 보수 또는 전면 리모델링이 필수적입니다.

4.2. 상업적 잠재력

주변 상권은 "국립아세안자연휴양림"을 방문하는 외부 유동인구에 의존하는 관광 상권의 성격이 강합니다. 휴양림과 인접해 있어 식당, 카페, 펜션 등 **레저 및 휴양 관련 사업**을 하기에 적합한 입지입니다. 다만, 장기간 공실 상태임을 고려할 때, 단순히 기존 용도(식당)로 재사용하기보다는, 입지에 맞는 특색 있는 업종 전환을 고려해야 합니다.

5. 생활정보 및 주변 시설

5.1. 지역 특성

소재지는 계획관리지역 내에 위치하며, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 향후 계획적인 개발이 기대되는 지역입니다. 주변에는 양주골 한우마을, 기산저수지, 안상철미술관 등이 있어 주말 관광객 유입이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변은 국립자연휴양림을 중심으로 한 수려한 자연환경이 주를 이루고 있으며, 일반적인 생활 편의시설보다는 관광 및 레저 시설이 많습니다. 검색된 정보상 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 개발 리스크

* **구분지상권:** 앞서 언급했듯이, 송전선으로 인한 공중 공간의 사용 제한(1,514㎡, 17~67m)은 개발계획 수립 시 가장 먼저 해결하거나 반영해야 할 문제입니다.

* **복잡한 토지 이용 계획:** 토지 일부는 계획관리지역임에도 불구하고 제한보호구역(군사시설), 준보전산지, 토석채취제한지역 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있어, 개발 인허가 과정이 복잡하고 까다로울 수 있습니다.

* **공부와의 차이:** 지목(임야)과 현황(조성된 토지/도로)이 다르므로, 건축 및 개발 과정에서 현황에 맞는 지목 변경 등의 행정 절차가 수반되어야 합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* **건물 노후 및 공실:** 장기간 공실로 인해 건물의 상태가 불량하므로, 취득 후 상당한 수준의 보수 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 9,877㎡(약 2,988평)에 달하는 대규모 토지를 매우 수려한 국립자연휴양림 인근에 확보할 수 있는 기회입니다. 감정가 42억 원대는 토지 규모와 입지를 반영한 가격으로 판단됩니다. 다만, **한국전력공사의 구분지상권**과 **다수의 중첩된 토지이용규제**가 존재하는 만큼, 이를 해소하거나 우회할 수 있는 명확한 개발 계획을 수립한 투자자에게 적합합니다. 단순히 시세차익을 노리기보다는, 장기적인 관점에서 레저 및 휴양 시설(펜션단지, 대형 캠핑장, 전문 식당가 등) 개발을 목표로 해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

8. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 국립아세안자연휴양림 인근의 희소성 있는 대규모 부지로, 자연 경관을 활용한 레저 및 휴양 사업에 최적입니다.

* **계획관리지역:** 관리지역 중에서도 가장 개발 행위가 용이한 계획관리지역으로, 개발의 여지가 높습니다.

* **토지 가치 우위:** 건물이 노후되었으나, 전체 감정가에서 토지 비중이 압도적이므로, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **대규모 개발 가능성:** 약 3천 평에 가까운 면적으로, 단독 시설보다는 복합 레저 단지 또는 대규모 전원 주택단지 조성 등의 사업성이 높습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계