나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경251 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 259-35 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 「중곡1동주민센터」북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""군자역""이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 평지로서 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단독주택(다가구주택)건물로서
(사용승인일: 2011.10.31)
외 벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

다가구주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

위반건축물(교통지도과-11422: 2013.05.20.)로서 1층 옥내주차장 일부를 타용도(방)로 개조하여 사용중임(주차2대 불가)

공부와의 차이

본건 2층은 일반건축물대장상에""제2종근린생활시설(사무소)""로 등재되어 있으나 현황은 본건 3층과 동일하게 4개 호수의 주거용으로 사용중인 것으로 탐문조사됨(위반건축물로 등재되어 있지 않음)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
일반건축물대장상 위반건축물 등재 - 옥내주차장 타용도(방)사용으로 주차 2대 불가
본건 2층은 대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나 현황은 '주거용'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경251 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 259-35

용도: 다가구주택

감정가: 1,441,184,980원

토지면적: 136.90㎡ (약 41.41평)

토지지분: 136.9㎡ (약 41.41평)

건물면적: 290.39㎡ (약 87.84평)

건물지분: 290.39㎡ (약 87.84평)

건물 제시외면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2011년 10월 31일

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 단독주택(다가구주택)

건축물 용도: 건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 등재된 2층이 현황 '주거용'으로 사용 중이며, 1층 옥내주차장의 일부를 타 용도(방)로 개조하여 주차 2대가 불가한 위반건축물로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 「중곡1동주민센터」 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택이 혼재된 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 5호선 군자역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 군자역은 5호선과 7호선의 환승역으로, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 현재 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 세로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2011년 5월 9일 접수된 신한은행의 근저당권(을7)입니다. 경매개시결정 등기(갑12) 역시 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

* 등기부 현황: 토지 및 건물 등기부 상 모든 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권 등기 등이 말소 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* MAMATOVSATTORUMARUGLI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-25, 대항력 없음.

* YAZDONOVUTKIRBEKKAYUMUGLI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-18, 대항력 없음.

* YOKUBOVSHAKHZODISTAMUGLI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-30, 확정 2023-07-28, 배당 2025-06-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 126,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-07, 확정 2018-12-31, 배당 2025-04-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-10-04, 확정 2022-10-04, 배당 2024-10-07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-09-27, 확정 2022-09-27, 배당 2024-03-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-09, 확정 2021-07-19, 배당 2025-03-27, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-17, 확정 2023-02-09, 배당 2025-03-12, 대항력 없음.

* 인 : 보증금 45,200,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-10-04, 확정 2022-10-04, 배당 2024-10-07, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-18, 확정 2019-09-26, 배당 2025-05-27, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-06, 확정 2022-09-16, 배당 없음, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-01, 확정 2022-09-16, 배당 2025-03-31, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 특이사항: 본건은 중복사건 및 유동화물건으로, 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 현 등기부상으로는 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

* 주거지대 형성: 본건이 위치한 중곡동 일대는 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설 및 상업시설: 지하철 5호선 군자역(더블 역세권) 인근으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 파리바게뜨, 다이소, 스타벅스, 홈플러스익스프레스 등이 도보로 이용 가능하며, 식당, 카페 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다. 중곡제일시장과 같은 전통시장도 인근에 위치하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 광진구 지역은 지속적인 도시 개발과 함께 주거 환경 개선이 이루어지고 있으며, 군자역 일대는 교통의 요지로 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 국립서울병원(정신병원)이 인근에 위치하고 있으나, 지역 이미지 개선을 위한 현대화 사업 및 의료복합단지 조성이 논의된 바 있습니다. 본건 부동산과의 직접적인 혐오시설 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 인근에 서울중곡초등학교, 용마초등학교, 중흥초등학교 등 초등학교가 있으며, 중화중학교, 대원외국어고등학교 등 중고등학교도 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 건국대학교 등 대학도 근거리에 있습니다.

* 의료시설: 건국대학교병원 등 종합병원 및 지역 내 병의원 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선 군자역과 7호선 군자역을 모두 이용할 수 있으며, 이를 통해 강남, 도심 등 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

* 자연 및 여가: 아차산, 용마산, 중랑천 등이 인근에 있어 산책 및 야외 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 1층 옥내주차장 일부를 방으로 개조하여 주차 공간이 부족한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 건물 사용 및 증축 등에 제약을 받을 수 있습니다.

* 건축물대장과 현황 불일치: 2층이 건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있습니다. 이러한 불법 용도 변경은 이행강제금 부과, 건축물 대출 제한, 추후 건물 매각 시 제약 등 다양한 법적, 재정적 문제를 야기할 수 있습니다. 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우, 주택임대차보호법 적용이 제한되고, 전세보증보험 가입이 불가능하며, 전세 계약 시 보증금 반환에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 해당 물건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 권리관계 파악에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 처리될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 및 7호선 군자역 더블 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어나며, 주거지로서의 입지 조건이 양호합니다. 주변에 상업시설, 편의시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경 또한 우수합니다. 하지만 1층 주차장 불법 용도 변경으로 인한 위반건축물 등재와 2층의 용도 불일치 문제는 잠재적인 리스크로 작용합니다. 이러한 위반사항은 이행강제금 부과, 건축 관련 제한, 임대 및 매각 시 문제 발생 소지가 있습니다. 따라서 입찰 전 위반건축물 및 용도 불일치 문제 해결 방안과 관련 비용을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 더블 역세권이라는 탁월한 교통 입지는 임대 수요 확보 및 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 다가구주택 특성: 다가구주택은 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 형태입니다.

* 리스크 해소 시 가치 상승: 위반건축물 및 용도 불일치 문제를 해결하고 적법한 상태로 복구할 경우, 건물의 가치 상승 및 법적 안정성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,441,184,980원입니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 위반건축물 및 용도 불일치로 인한 원상 복구 비용, 이행강제금, 법적 리스크 등을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사를 통해 위반사항의 시정 가능성, 예상 복구 비용, 관련 법규 및 행정 처분 내용을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다. 또한, 현재 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

일반적인 다가구주택의 평당 건축비가 2025년 기준 약 650만 원에서 1,000만 원 수준임을 감안할 때, 본건의 토지 면적(약 41.41평) 및 건물 면적(약 87.84평)을 고려한 재건축 또는 리모델링 비용이 상당할 수 있습니다.

감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 리스크 해소 비용 및 추가적인 시장 조사를 통해 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 예시로, 감정가의 80~90% 범위에서 시작하여, 예상 복구 비용 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.