나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경240 [1] 서울특별시 송파구 거여동 603-1 수아주오피스텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '거원초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 15층 건물 내 1층 제101호, 제102호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.08.04)
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

기호 가 : 근린생활시설
기호 나 : 근린생활시설임.

설비내역

화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설, 스프링쿨러시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서 주차장시설, 근린생활시설, 업무시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위게획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-07)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-017)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>임.임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경240 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 603-1 수아주오피스텔 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,298,000,000원

토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

토지지분: 3.909㎡ (약 1.18평)

건물면적: 49.17㎡ (약 14.87평)

건물지분: 49.17㎡ (약 14.87평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조 지붕, 15층 건물 내 1층

사용승인일: 2022년 08월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주원예농업협동조합 (말소기준권리)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, '거원초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 일부 지역에 공익용산지, 보전산지, 준보전산지로 지정된 지역이 있으나, 이는 해당 토지의 과거 이용 현황이나 인접 지역의 특성과 관련이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 01월 02일에 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리로 파악되어, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 총 채권액

총 채권액은 약 3,882,873,315원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 변수를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

본 물건은 2022년 8월에 사용 승인된 '수아주 오피스텔' 건물 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 총 15층 건물 내 상가로, 주변 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근 아파트 단지 및 상업, 업무시설의 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

본 물건 인근에는 '거원초등학교'가 위치하며, 다양한 상업시설과 공원이 분포하여 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기, 스프링클러시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설 확인

검색 결과, 송파구 거여동 지역은 전반적으로 주거 및 상업 환경이 양호한 것으로 파악됩니다. '혐오시설'로 분류될 만한 특정 시설이 직접적으로 언급되거나 문제가 되는 정보는 확인되지 않았습니다. 인근에는 폐기물처리 관련 업체가 있으나, 이는 일반적인 도시 환경에서 발생할 수 있는 수준으로 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 상태 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액 대비 감정가

채권 총액이 약 38.8억원으로, 감정가 12.98억원보다 훨씬 높은 상황입니다. 이는 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사하거나, 채무 불이행으로 인한 경매 진행의 불가피성을 보여줍니다.

6.3. 오피스텔 건물 내 상가 특성

건물 전체가 오피스텔 및 상업, 업무 시설로 구성되어 있어, 공실 발생 시 공실 리스크를 감수해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동 소재 수아주 오피스텔 1층 상가로, 2022년에 신축된 건물에 위치하여 건물 상태가 양호합니다. 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 총 채권액 대비 감정가가 낮은 편이며, 오피스텔 건물 내 상가로서 공실 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 8월 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 입지: 송파구 거여동이라는 지리적 이점과 함께 주변 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 접근성: 약 10m 폭의 도로에 인접하여 차량 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,298,000,000원입니다.

참고로, 과거 매매 사례(갑5)는 1,446,000,000원에 거래되었습니다.

총 채권액은 3,882,873,315원에 달합니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 주변 시세, 향후 수익률, 명도 비용, 관리비, 세금 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.