나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72005 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호암초등학교"" 남측 인근에 소재하며 인근일대는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 형성된 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 2층 201호로서 2020. 07. 01.사용승인 되었음.
외벽 : 인조석 붙임 등, 시멘트몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세내역은 후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 대체적인 세장형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 호원동 226-97 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제45조에 따른 도로 지정(건축법 제2조제11호나목/98㎡/의정부시 공고 제2019-979호/20190510)
2) 호원동 226-350 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
3) 호원동 226-353 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경72005호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72005 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

* 건물면적: 52.66㎡ (약 15.93평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 노OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 2층 201호 (2020년 07월 01일 사용승인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 주변으로 상대보호구역에 해당합니다. 또한, 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 07일자 경기광주세무서장의 압류 (갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노영미

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 10일

* 확정일자: 2020년 12월 17일

* 배당신고일자: 2023년 08월 08일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리관계:

* 을구 3번 주택임차권 (노영미, 259,000,000원)은 말소 예정이나 "인수"로 기재되어 있어, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 전입일자(2021-02-10) 및 확정일자(2020-12-17)가 말소기준권리(2023-04-07)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 현재 진행 중인 강제경매 (갑6)는 임차인 노영미가 신청한 것으로, 보증금 259,000,000원을 청구하고 있습니다.

* "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권 존재.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 호원동은 주거 지역으로서 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. "호암초등학교" 인근으로 교육 환경은 양호하나, 대규모 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주로 구성된 지역으로 판단됩니다. 자체적인 상권 형성보다는 배후 주거 수요에 기반한 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진출입 및 버스 등 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설이나 환경 저해 시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 노영미 씨의 보증금 259,000,000원입니다. 낙찰가에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 감정가(246,000,000원)가 임차인 보증금보다 낮아, 보증금 전액 변제 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 거래가는 15,300만원에서 16,000만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건 감정가(246,000,000원) 및 임차인 보증금(259,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세와 감정가 간의 괴리가 존재합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으나, 본건 자체의 경매 절차에 미치는 영향은 크지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다. 입지 및 교통 여건은 무난하나, 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 현재 파악된 시세(약 1억 6천만원~1억 8천만원)가 임차인의 보증금(2억 5천 9백만원)보다 현저히 낮아, 낙찰 후 임차인 보증금의 상당 부분이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수되는 보증금까지 합산하여 계산해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 기대.

* 호암초등학교 인근의 주거지로서 꾸준한 수요 예상.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 감안한 철저한 권리분석 및 배당 예상 확인 시, 재건축 또는 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적(약 15~21평)의 다세대주택 최근 매매가는 15,300만원에서 16,000만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(52.66㎡, 약 15.93평)을 고려할 때, 보수적인 시세 추정가는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 정도로 산정됩니다.

하지만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인 노영미 씨의 보증금이 259,000,000원이며, 현재 시세나 감정가(246,000,000원)로는 임차인의 보증금을 전액 변제하기 어려운 상황입니다. 따라서 낙찰 후 임차인 보증금 전액(259,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

이를 고려할 때,

* 만약 임차인 보증금을 전액 인수하는 것을 감수하고 낙찰받는다면, 총 지출액은 최소 259,000,000원이 될 수 있습니다.

* 시장 가치(약 1억 6천만원~1억 8천만원)를 기준으로 입찰한다면, 추가적으로 약 7천만원~9천만원의 임차인 보증금 잔액을 인수하게 되어 총 지출액은 2억 3천만원~2억 7천만원에 달할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건은 투자 가치 대비 리스크가 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 만약 입찰을 진행하신다면, 임차인 보증금 인수 금액을 포함한 총 실질 매수 비용을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본건의 시장 가치 수준에서 입찰을 고려한다면, 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 범위에서 신중하게 접근하되, 인수될 보증금까지 고려한 최종적인 총 부담 비용을 반드시 계산하여 무리한 입찰이 되지 않도록 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.