나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51295 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 3층에이-303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철8호선(장지역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제3층 제에이-303호로서,
(사용승인일 2013.05.15.)

외벽:외장타일 및 강화유리 마감 등
창고:샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지대비 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔), 판매시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 622 :도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음.
신청채권자 겸 임차권자 김민정의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 7. 8.자로 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51295 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 3층 에이-303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

* 건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 8호선(장지역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제3층 제에이-303호로서, 2013년 5월 15일 사용승인되었음. 외벽은 외장타일 및 강화유리 마감, 창호는 샷시 마감임.

* 토지 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔), 판매시설의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권등기 (2024.04.11. 접수 제57181호): 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2013.10.30. 접수 제79928호): 본 등기는 말소되지 않으며 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 2025.04.11. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)이 말소기준권리가 됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 김 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 12일

* 확정일자: 2023년 4월 11일

* 배당신고일자: 2024년 4월 11일

* 대항력: 있음. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. (주: 제공된 정보 중 '임대관계 미상임'이라는 기재와 상반되나, 등기부등본상 명확히 기재된 임차인 정보와 권리 내용을 우선적으로 반영함)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 송파구 문정동 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 상업시설, 근린생활시설, 공공시설(서울동부지방법원) 등이 밀집하여 형성된 복합 상권 지역임.

* 주위에는 지하철 8호선 장지역과 다수의 버스 노선이 있어 유동인구 및 접근성이 양호하며, 이는 오피스텔 및 상업시설 이용객 확보에 긍정적인 요인으로 작용함.

* 건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설로 이용 중이며, 건폐율 50.96%, 용적률 599.58%로 비교적 밀도 높게 개발되어 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 공원 또한 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

* 주변 환경: 법원, 아파트 단지, 상업 시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 높으나, 상업 지역의 특성상 소음 등 일부분의 불편함이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 본건에는 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 200,000,000원의 전액 배당 여부에 따라 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 토지 별도등기 (구분지상권): 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리가 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 함.

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상 용도(아파트)로 사용될 부지의 경우 허가가 필요하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 군사 관련 구역: 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 군사 관련 규제가 적용되는 구역에 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 제한이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 송파구 문정동의 우수한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔임. 비교적 신축 건물이며 주변 상권 및 생활 인프라도 양호한 편임.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요하고 신중하게 고려해야 할 요소임. 또한, 토지 별도등기(구분지상권) 인수 부담도 존재함.

* 이러한 권리 관계 및 인수 부담을 충분히 인지하고, 해당 금액을 모두 감안했을 때 투자 가치가 있는지 면밀히 검토해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울동부지방법원 및 문정 법조타운 인근으로 관련 종사자 수요가 높음.

* 교통 편의성: 지하철 8호선 장지역 인접으로 대중교통 접근성이 탁월함.

* 현대적인 건물: 2013년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 잠재적 시세 상승: 문정동 개발 사업 및 법조타운 활성화로 인한 장기적인 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 197,000,000원

* 최근 시세 분석 (JSON 기반): 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 234,000,000원 ~ 238,000,000원 수준이며, 본건 면적(26.82㎡)으로 환산 시 약 213,000,000원 ~ 215,000,000원의 시장 가치를 형성하고 있습니다.

* 입찰가 산정 원칙: '인수 보증금'을 제외하고, 본건 부동산 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

* 권리 관계: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 존재합니다.

* 예상 입찰가: 이러한 권리 관계상의 위험을 고려하여, 시장 가격 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다. 본건의 잠재적 시장 가치(약 213,000,000원)와 감정가(197,000,000원)를 참고하되, 최대 180,000,000원 이하의 보수적인 금액으로 입찰가를 제안합니다.

* 주의사항: 실제 입찰 전, 임차인의 배당금 수령 여부 및 최종 인수 금액에 대한 최신 정보를 반드시 확인해야 하며, 인수 부담이 발생할 경우 총 매수 비용이 시장 가격을 초과할 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.