나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51268 [1] 서울특별시 광진구 자양동 680-6 결 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 ""구의역"" 남서측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는
지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 2호선 ""구의역"" 및 인근 버스정류장까지의
거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 10층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설, CCTV설비,
소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 2필 일단의 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자양동 680-6, 680-8번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(구의-자양)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51268 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 680-6 결 4층402호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 221,000,000원

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

건물면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 "구의역" 남서측 인근에 위치합니다. [cite: 본문]

주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다. [cite: 본문]

차량 접근이 가능하며, 지하철 2호선 구의역 및 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 본문]

물건 북측으로는 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. [cite: 본문]

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 나OO입니다. [cite: 본문]

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 10일 접수된 나혜인 채권자의 강제경매개시결정(갑4)입니다. [cite: 본문]

주요 권리사항으로는 2020년 4월 21일 접수된 소유권보존등기(갑1)가 있습니다. [cite: 본문]

또한, 2024년 8월 13일 접수된 을구 4번 주택임차권등기가 있으며, 권리자는 나혜인, 권리금액은 210,000,000원입니다. [cite: 본문]

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. [cite: 본문]

임차인 나혜인은 전입일자 2020년 5월 29일, 확정일자 2020년 4월 28일자로 대항력이 있습니다. [cite: 본문]

배당신고일자는 2024년 8월 13일입니다. [cite: 본문]

집합건물 등기부요약상 을구 4번 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. [cite: 본문]

물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 4번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. [cite: 본문]

등기부채권 총액은 210,000,000원입니다. [cite: 본문]

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 자양동 680-6번지 일대는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 본문]

건축물대장상 '결' 건물은 도시형생활주택(원룸형-14세대), 근린생활시설(2호), 오피스텔(14호) 용도로 복합 사용 중입니다. [cite: 본문]

대상물건은 재정비촉진지구(구의-자양) 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. [cite: 본문]

주변으로 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. [cite: 본문]

1.4. 생활정보

지하철 2호선 구의역이 인근에 위치하여 강남, 도심 등 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다. [cite: 본문]

인근 버스정류장을 통한 다양한 노선 이용이 가능합니다. [cite: 본문]

주변에 근린생활시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: 본문]

건물 자체는 2020년 4월 3일 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다. [cite: 본문]

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 나혜인의 보증금 210,000,000원 인수 가능성입니다. [cite: 본문]

해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자금액이 크게 늘어날 수 있습니다. [cite: 본문]

건물 북측으로 접한 도로의 노폭이 약 2m로 협소하여 차량 통행 및 진입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. [cite: 본문]

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한사항이 있습니다. [cite: 본문]

주변에 특별한 혐오시설이 언급되거나 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구의역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 재정비촉진지구 내에 있어 미래 가치가 기대되는 장점이 있습니다. [cite: 본문]

하지만, 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험이 있습니다. [cite: 본문]

이러한 권리관계는 낙찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려사항이 되어야 합니다. [cite: 본문]

건물 면적이 14.59㎡ (약 4.41평)으로 매우 협소한 점을 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구의역 초역세권 입지로 교통 편의성 우수.

* 자양재정비촉진지구 포함 지역으로 향후 개발 잠재력 보유.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 221,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 위험이 매우 높습니다. [cite: 본문]

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 매입 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. [cite: 본문]

이를 고려하여, 현재 시세를 반영하고 잠재적 위험을 감수한 보수적인 접근이 필요합니다. [cite: 본문]

따라서, 인수 보증금을 제외한 물건의 실질 가치와 경매에서의 위험 프리미엄을 고려하여, 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. [cite: 본문]

현재 시세 및 권리분석을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 150,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다. [cite: 본문]

다만, 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 그리고 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. [cite: 본문]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.