나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51254 [1] 서울특별시 강동구 천호동 106-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천일초등학교' 남동측 인근에 소재하는 토지로, 주변환경은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 환경 여건은 보통인 편임.

교통상황

근거리에 지하철5호선 '굽은다라역'이 소재하고 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통정도이며, 소로에 접하여 본건까지 제반 차량 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 노폭 약 10m 정도의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 약 4m 정도의 포장도로 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반지역, 도로(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.-2029.9.9.)자세한 사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트(지층-3층) 및 세멘벽돌조(4층) 평슬레브지붕 4층 구조로,
외벽 : 드라이비트 및 일부 인조석 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅마감 및 벽지도배, 일부 타일마감임.
창호 : 알미늄샷시 및 하이샷시 마감임.

이용상태

지층, 1층, 2층은 근린생활시설로 이용되고, 3층, 4층은 주택(3층:1세대, 4층:2세대)로 이용중임.(내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 1층에 창고 등으로 사용되는 세멘블럭 및 판넬구조 판넬지붕의 제시외건물(가) 38.10㎡가 소재함.(내부구조 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

본건 건물 3층 일부(73.8㎡)는 건축물대장 상 '근생(미용실)'로 표시되어 있으나, 실제 현황은 '주택'(301호)으로 사용되는 것으로 조사된 바, 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 3층 일부(73.8㎡)는 건축물대장 상 '근생(미용실)'로 표시되어 있으나 현황은 '주택'(301호)으로 사용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51254 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 106-1

* 용도: 근린주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOO

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51254 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 106-1

* 용도: 근린주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOO

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 5,439,073,000원

* 토지면적: 390.00㎡ (약 117.97평)

* 건물면적: 1002.56㎡ (약 303.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 38.10㎡ (창고)

1.3. 매각 대상 및 종류

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천일초등학교' 남동측 인근에 소재하며, 주변 환경은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 환경 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 근거리에 지하철 5호선 '굽은다리역'이 소재하고 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 정도임. 소로에 접하여 차량 진출입 가능함.

2.3. 도로 상태

* 본건 토지는 북측으로 노폭 약 10m 도로, 동측으로 노폭 약 4m 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

* 등기부상 총 채권액은 약 32억원 이상으로 파악됨. 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

* 국민은행 근저당 (접수일자: 2012-05-17, 권리금액: 910,800,000원)

3.3. 인수되는 권리

* 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임)

3.4. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-21, 대항력 없음

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-30, 확정일자 2019-07-31, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음

* 류 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-30, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-05, 대항력 없음

* 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2025-03-18, 확정일자 2025-04-30, 배당신고일자 2025-06-16, 대항력 없음

* 신 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2015-05-04, 확정일자 2015-05-04, 대항력 없음. (상가건물임차권 등기 확인됨. (을17). 금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 유 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2015-03-10, 확정일자 2015-05-04, 배당신고일자 2025-06-09, 대항력 없음

* 조 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2021-02-17, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-06-17, 대항력 없음

* 천호동107의33일대가로주택정비사업조합 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2022-03-16, 확정일자 2025-04-25, 배당신고일자 2025-05-20, 대항력 없음

* 홍 : 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-06-05, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력 없음)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반지역, 도로(접합)

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지목: 도로 한정)

4.2. 건물 용도 및 현황

* 건물은 철근콘크리트 및 세멘벽돌조 4층 구조의 근린주택임.

* 지층, 1층, 2층은 근린생활시설로, 3층과 4층은 주택으로 이용 중임 (3층 1세대, 4층 2세대).

* 건축물대장 상 3층 일부(73.8㎡)는 '근생(미용실)'으로 표시되어 있으나, 현황은 '주택'(301호)으로 사용 중임. 이는 공부와의 차이에 해당하며, 경매 진행 시 유의해야 할 사항임.

* 1층에 세멘블럭 및 판넬구조의 제시외 건물(창고, 38.10㎡)이 소재함.

4.3. 주변 유사 물건 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 천호동 지역의 다세대 주택 거래가는 전용면적 기준 평당 약 242만원 ~ 386만원 수준임.

* 본건은 근린주택으로 면적이 훨씬 넓고, 연식(1990년 준공)이 오래되었으나, 위치와 규모를 고려할 때 감정가(5,439,073,000원) 산정 시 상가 부분의 수익률 및 개별 호실의 가치가 반영되었을 것으로 보임.

* 본건은 제2종 일반주거지역으로, 건폐율 48.45%, 용적률 193.8%로 법적 기준 범위 내에서 건축되었음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변에 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로, 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

5.2. 교육시설

* 본건은 '천일초등학교' 남동측 인근에 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 3층 일부(73.8㎡)가 건축물대장 상 '근생(미용실)'으로 표시되어 있으나, 현황은 '주택'(301호)으로 사용 중임. 이는 경매 진행 및 입찰 시 유의해야 할 사항임.

6.2. 제시외 건물

* 건물 1층에 창고로 사용되는 세멘블럭 및 판넬구조의 제시외 건물(38.10㎡)이 소재함. 이는 일괄매각 대상에 포함됨.

6.3. 중복사건

* 본 건은 중복사건으로, 다른 경매 사건과 경합될 수 있음. 낙찰 후 중복 사건으로 인한 절차 진행에 주의가 필요함.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 조사된 바 없음. 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 토지 및 근린주택으로, 지하철 5호선 굽은다리역 인근에 있어 교통 접근성이 양호함.

* 전반적인 채무 총액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 인수는 없음.

* 임차인 전원이 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없을 것으로 판단됨.

* 건축물대장과의 차이, 제시외 건물 등은 경매 참여 시 주의 깊게 확인해야 할 사항임.

* 1990년에 준공된 건물로 연식이 있으나, 지역 개발 호재 등을 고려할 때 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 도보 접근 가능 거리, 생활 편의시설 및 학군 인접.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 다각적인 임대 수익 창출 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정, 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 위험 없음.

* 지역 개발 가능성: 천호동 일대의 개발 및 재건축 등의 호재.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 5,439,073,000원임.

* 최근 유사 물건(다세대 주택)의 거래가를 고려할 때, 평당 약 242만원 ~ 386만원 수준으로, 이는 본건의 총 면적(1002.56㎡, 약 303평)을 단순 적용하기에는 차이가 있음.

* 건물 연식, 공부와의 차이, 제시외 건물 등의 요인을 고려할 때, 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 일반적인 경매 낙찰가율 및 물건의 특성을 감안할 때, 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 범위: 4,300,000,000원 ~ 4,900,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 수익률 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.