나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51191 [1] 서울특별시 송파구 문정동 78-6 하우징허브 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 ""문현중학교"" 북측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 소재하고 있어
제반 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2014.1.27.)

외벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지의 토지로서, 공부상 ""다세대주택 건물 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 78-6,78-7 :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
상대보호구역(2017-03-31), 상대보호구역(2024-11-01), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.
~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 78-6번지 하우징허브 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

본 경매 물건의 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51191 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 448,000,000원입니다.

토지 면적은 26.70㎡ (약 8.08평)이며, 건물 면적은 46.28㎡ (약 13.99평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2014년 1월 27일이며, 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 문현중학교 북측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 우수한 수준입니다.

토지는 서측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.) 등의 규제를 받고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 26일 접수된 김재준 근저당권 (채권액 156,000,000원)입니다.

경매 절차를 통해 근저당권, 가압류(삼성카드, 경기신용보증재단), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 말소될 예정입니다.

하지만, 2024년 3월 4일 접수된 을구 10번 주택임차권(채권액 390,000,000원, 임차인 임석남)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인(낙찰자)이 인수하게 되는 권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 임 남

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 있음

상기 임차인 임석남은 대항력이 있으며, 보증금 390,000,000원을 인수할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(2014년~2018년)의 주변 다세대주택 매매가는 2억 8천만원에서 3억 6천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

2026년 5월 거래된 베루스송파(2017년식, 38㎡)는 3억 6천만원, 파빌리온(2018년식, 22.83㎡)은 2억 8천만원, 정원2(2014년식, 40.79㎡)는 3억 5천 8백만원에 거래되었습니다.

이는 공급면적 기준 약 877만원 ~ 1,226만원/㎡의 시세를 나타냅니다.

본 건의 감정가 448,000,000원(46.28㎡ 기준 약 968만원/㎡)은 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 인수 보증금 3억 9천만원이 별도로 발생하므로, 낙찰가가 시장 가치 대비 얼마나 저렴한지를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 문정동에 위치하여 송파구의 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

인근에 문현중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 임석남의 보증금 390,000,000원 인수 부담입니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

임대차 관계 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요하며, 임차인과의 협의 또한 중요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 용도로의 사용 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 송파구 문정동이라는 양호한 입지에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

건축 연식, 구조, 교통 및 주변 환경 등 기본적인 조건은 무난한 편입니다.

그러나 3억 9천만원이라는 상당한 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다.

부동산 강제 경매 채권액 총액(574,614,093원)이 감정가(448,000,000원)를 초과하므로, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

따라서 본 건 투자는 임차인 인수 보증금 문제를 철저히 분석하고, 이를 상쇄할 만큼의 시세 차익 또는 투자 수익을 기대할 수 있는 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송파구 문정동의 양호한 입지 조건

* 편리한 교통망 및 생활 인프라

* 건물 자체의 큰 하자 없이 무난한 상태 (감정평가 기준)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 390,000,000원을 인수해야 하는 물건입니다.

감정가 448,000,000원을 본 건의 시장 가치로 보았을 때, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 58,000,000원 (448,000,000원 - 390,000,000원)으로 계산됩니다.

이는 보증금 인수 후에도 감정가 수준의 총 매수 비용이 들도록 보수적으로 접근했을 때의 산정 금액이며, 실제 입찰 시에는 임차인 배당 현황, 주변 시세 변동, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 전략적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.