나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51075 [1] 서울특별시 강동구 길동 369-2 새봄빌라 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2023.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 "길동역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 연립주택, 다세대주택, 상가주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 지하철역 및 버스정류장, 간선도로가 소재하는 바, 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2013.02.27)

이용상태

현황 주거용(방2, 욕실, 주방/거실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘레베이터시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 현황 "다세대 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지(길동 369-2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>. 기호(2)토지(길동 369-7): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51075 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 길동 369-2 새봄빌라 4층401호

건물명: 새봄빌라

신축일자: 2013년 02월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택)

해당 층수: 4층

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 17.77㎡ (약 5.38평)

토지 지분: 17.766㎡ (약 5.38평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물 지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 230,000,000원

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 길동 "길동역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 상가주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 버스정류장 및 주요 간선도로가 인접해 있어 도로교통 이용 상황 또한 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (왕영호, 2021-02-05)

* 주택 임차권 (최정희, 230,000,000원, 2021-05-03 전입, 2023-07-19 말소예정)

* 소유권 이전 (왕인희, 2022-01-27)

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 249,854,482원, 2025-03-05) - 말소기준권리

* 압류 (강동구, 2025-04-30)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025-03-05)입니다. 이에 따라 위 권리보다 후순위인 임차권, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 이솔

전입일자: 2024-01-22

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 금액 미상에 해당하므로 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최정희 (주택도시보증공사 관련)

전입일자: 2021-05-03

확정일자: 2021-04-12

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

보증금: 230,000,000원

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 06월 19일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출한 바 있습니다. 이는 해당 임차인(최정희)으로 인한 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 높입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적대의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 5일: 서울특별시 강동구 길동 72번지, 삼성아트빌 (2015년식, 41.77㎡) 290,000,000원에 거래됨. (약 694만원/㎡)

* 2026년 5월 15일: 서울특별시 강동구 길동 110번지, 두원빌 (2015년식, 42.1㎡) 400,000,000원에 거래됨. (약 950만원/㎡)

본 물건은 건물면적 29.56㎡ (약 8.94평)이며, 건축연도 2013년으로 유사 사례 대비 연식이 약간 높습니다. 삼성아트빌 사례(41.77㎡, 290,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 적용하면 대략 20,540,000원/평입니다. 이를 본 물건의 면적(8.94평)에 적용 시 약 205,400,000원의 시세가 산정됩니다. 두원빌 사례를 적용 시 약 281,100,000원으로, 본 물건의 시세는 대략 205,000,000원에서 281,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 230,000,000원은 이 시세 범위 내에 위치합니다.

4.2. 인근 부동산 거래 동향

최근(2026년 5월) 인근에서 다세대 및 연립주택의 매매가 활발히 이루어지고 있으며, 거래금액은 면적, 층수, 건물 연식 등에 따라 290,000,000원에서 425,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 교통: 지하철 5호선 길동역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 상가와 마트, 병원(강동성심병원 인근) 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 길동초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경으로도 양호합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 강동구 길동 지역은 마약류 중독재활센터 건립 추진 관련 주민 반대 사례가 있는 등 일부 시설에 대한 민감성이 존재할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

길동역 인근은 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다양한 상업시설과 공공시설이 조화롭게 분포되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '이솔' 임차인입니다. 전입일자가 비교적 최근(2024년 1월 22일)이며, 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 금액이 미상인 것으로 간주될 수 있어 실제 보증금액이 존재하거나 추후 보증금 반환 청구가 제기될 가능성에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 최정희의 대항력이 상실된 것으로 보이나, 관련 서류 검토 시점과 확약서 제출 시점(2026년 6월 19일)이 경매 진행 시점보다 이후일 수 있어, 계약 관계 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 길동역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 교육시설을 갖추고 있습니다. 건물은 2013년에 건축되어 연식이 다소 있지만, 도시형생활주택으로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '이솔'의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 정확한 확인 없이는 인수 부담 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. HUG와의 조건 변경 관련 서류가 확정적 효력을 갖는지 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 길동역 초역세권 입지로 인한 높은 희소성과 편리한 교통 환경

* 주거지대로서 안정적인 배후 수요

* 상대적으로 저렴한 감정가와 시세 대비 추가 하락 가능성 (권리상 인수 부담이 없을 경우)

* 향후 강동 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, HUG 관련 임차인(최정희)의 경우 대항력이 없으며, 보증금 반환 관련 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 '이솔' 임차인 관련 불확실성 외에는 없는 것으로 보입니다. '이솔' 임차인의 보증금이 0원이거나, 인수 부담이 없는 것으로 명확히 소명될 경우, 감정가(230,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 면적의 삼성아트빌(29.56㎡ 환산가 약 205,400,000원) 및 두원빌(42.1㎡, 400,000,000원) 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 205,000,000원 ~ 281,000,000원으로 추정됩니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다. '이솔' 임차인 관련 위험을 감안하여 감정가 대비 약 87% ~ 96% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 투기적 이익을 확보하면서도 안정성을 높이는 방안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.