나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경238 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 289-18 서울숲코리아아이티센터 1층113호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 지하철 2호선 ""성수역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설 및 업무시설, 상업용 및 주상용 건물 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 성수역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건 내 1층 113호(기호 1) 및 지1층 비107호(기호 2)로서,
(사용승인일 : 2023.10.27)
외벽 : 커튼월, 일부 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 칼라샷시 및 페어글라스 강화유리 마감 등.

이용상태

기호 1(1층 113호) : 공부상 업무시설(사무소)로 기준시점 현재 현황은 공실 상태임.
기호 2(지1층 비107호) : 공부상 공장(지식산업센터)으로 기준시점 현재 현황은 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리 형태의 토지로서 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(사무소)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경238 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 289-18 서울숲코리아아이티센터 1층113호

* 건물용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 업무시설(사무소))

* 감정가: 419,000,000원

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

* 토지지분: 6.0047㎡ (약 1.82평)

* 건물면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 건물지분: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 신한은행)

* 사용승인일: 2023년 10월 27일

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울 지하철 2호선 "성수역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설, 업무시설, 상업용 및 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 편의성: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 성수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 소멸 권리: 본 건의 말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권(접수일자: 2023-12-26, 채권최고액: 576,000,000원)이며, 본 경매개시결정 등기(갑구 7번, 신한은행)도 동일함. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑구 5번 가압류, 갑구 6번 가압류, 갑구 8번 압류, 갑구 9번 압류)는 본 매각으로 인해 소멸함. 갑구 2번 소유권이전1번신탁등기말소 또한 소멸 예정임.

* 인수 또는 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 739,959,319원임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 공실 상태로 확인됨.

* 주의사항: 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인 필요. (현재 공실 상태이므로 해당사항 없음)

4. 상권 분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 성수동2가 지역은 지하철 2호선 성수역을 중심으로 공장, 지식산업센터, 주거, 상업시설 등이 복합적으로 발달한 지역임.

* 건물 용도 및 현황: 본 건물(서울숲코리아 IT센터)은 지식산업센터로, 건물 전체는 공장, 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 등으로 이용 중임. 본 물건인 1층 113호는 공부상 업무시설(사무소)이며, 현황은 공실 상태임.

5. 생활 정보

* 편의시설: 인근에 지하철 2호선 성수역 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 주거/업무 환경: 본 건은 지식산업센터 내에 위치하며, 성수역 인근의 업무 및 상업 지구와 연계된 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 규제: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 건물 관련 특이사항: 집합건축물대장상으로는 업무시설(사무소)로 기재되어 있으나, 건물 전체 용도는 공장(지식산업센터) 및 지원시설로 활용되고 있어, 추후 용도 변경이나 행위 제한 등에 대한 주의가 필요할 수 있음.

* 주변 시설: 일반적인 지도 검색 및 관련 정보 확인 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았으나, '폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당하므로 관련 규제 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 2호선 성수역 인근에 위치한 신축(2023년 사용승인) 지식산업센터 내 구분 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편임. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 고려해야 함. 현재 공실 상태이므로 즉시 명도가 가능하지만, 추후 임대 수입을 고려한 투자 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

* 성수역 역세권에 위치한 신축 지식산업센터 내 구분 건물임.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함.

* 현재 공실 상태로 명도 용이성이 높음.

* 토지 및 건물 면적이 협소하여 비교적 소액 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

감정가 419,000,000원 대비 총 채권액(739,959,319원)이 높으므로, 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가가 요구됨. 현재 공실 상태이므로 공실 위험을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.