나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경230 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용마초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철
5호선 아차산역, 지하철5,7호선 군자역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 3층 301호로서,
(사용승인일: 2018.03.06)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택(단지형다세대)""임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재경보기, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고 평탄한 ""세장형""의 토지로서, 현황 ""도시형생활주택(단지형다세대)
및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경230 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 3층301호 (도로명주소: 서울특별시 광진구 용마산로1길 54)

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 용도: 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설)

감정가: 517,000,000원 (5억 1천 7백만원)

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

건물면적: 41.57㎡ (약 12.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OO

건물 사용승인일: 2018년 3월 6일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 5호선 아차산역과 지하철 5, 7호선 군자역이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

주변에 유해하거나 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 을구 3번 근저당권 (채권자: 한재혁, 채권최고액 80,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 554,000,000원입니다.

경매로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리는 을구 6번 주택임차권 (채권자: 김덕현, 보증금 336,000,000원)입니다. 물건명세서에 따르면, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

현재 "인수 보증금 합계"는 0원으로 표기되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

을구 3, 4, 5번 근저당권 및 갑구 3, 4, 5, 7번 압류, 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-18

* 확정일자: 2018-03-26

* 대항력: 있음. (주의: 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액 인수 가능성이 있습니다.)

1.3. 상권분석

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 현대빌라 (1993년식, 47.18㎡, 1층): 2026년 3월 5일, 140,000,000원 (약 300만원/㎡)

* 백악관village (2014년식, 54.13㎡, 4층): 2026년 3월 4일, 470,000,000원 (약 868만원/㎡)

* 삼성아트빌라 (2001년식, 62.54㎡, 1층): 2026년 3월 4일, 450,000,000원 (약 720만원/㎡)

대상 물건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 41.57㎡ (약 12.57평)입니다. 최근 거래 사례 중 2014년식 백악관village (54.13㎡, 4.7억) 및 2001년식 삼성아트빌라 (62.54㎡, 4.5억)를 고려할 때, 평당 약 2,300만원 ~ 2,900만원 수준의 시세를 형성하는 것으로 보입니다. 이를 바탕으로 추정 시세는 약 3.3억원 ~ 3.9억원 범위로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용마초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 아차산역 및 5/7호선 군자역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린생활시설 이용이 가능합니다. (상세 편의시설 현황은 추가 조사 필요)

* 주거환경: 다세대, 단독주택 위주의 조용한 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인 보증금 인수 가능성: 김덕현 임차인의 보증금 336,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 감정가와 시장가 괴리: 본 물건의 감정가(5.17억)가 최근 거래 시세(약 3.3억~3.9억 추정)보다 높게 책정되어 있어, 시세 반영 여부 및 향후 낙찰가 결정에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 공동주택으로서 발생할 수 있는 관리비 및 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 광진구의 주거 지역에 위치하며 역세권에 해당합니다.

권리분석상 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 김덕현의 보증금 인수 여부입니다. 비록 경매 정보상 "인수 보증금 합계 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서상의 인수 가능성에 대한 명확한 고지로 인해 배당 결과 확인 전까지는 잠재적 인수 위험을 안고 있다고 판단됩니다.

감정가와 최근 시장 거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 임차인 인수 여부를 확실히 파악한 후 실질적인 취득 가격을 면밀히 산정하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 주거 상품: 2018년 준공된 건물로, 현재 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

* 편리한 교통망: 지하철 5호선 아차산역 및 5/7호선 군자역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 합리적인 취득 가능성: 감정가 대비 시장 거래가가 낮게 형성되어 있어, 임차인 인수 리스크를 감안하더라도 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따른 최종 취득가격을 반드시 검토해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 517,000,000원 (5억 1천 7백만원)

추정 시장가 (최근 거래 사례 기반): 330,000,000원 ~ 390,000,000원 (3.3억 ~ 3.9억)

잠재적 인수 임차인 보증금: 336,000,000원 (3.36억)

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 변수가 존재합니다. 만약 임차인의 보증금 3.36억원을 낙찰자가 모두 인수해야 한다면, 시세 대비 실질적 취득 가격이 높아져 경쟁력이 없을 가능성이 높습니다.

따라서 "인수 보증금 합계 0원" 표기를 신뢰하여 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제될 것이라고 가정할 경우, 감정가(5.17억)를 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다. 그러나 시장 거래가(약 3.3억~3.9억)와의 큰 차이를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 460,000,000원 (4억 ~ 4.6억)

(주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에 산출되었으며, 실제 배당 결과 및 현장 조사를 통해 반드시 재검토해야 합니다. 최종 입찰가는 임차인 인수 여부, 배당표, 법원 진행 상황, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.