나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51021 [1] 서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원감정 · 평가일 2025.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 천호동 소재 ""동신중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 싱업용 건물, 업무용 건물, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철5호선 ""강동역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 3층 304호로

외벽:드라이비트 마감
창호:샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 ""성안로""에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(천호지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:본건 등기사항전부증명서 을구상 임차권등기 되어있음. (임차보증금 182,000,000원, 임대계약일 2021.11.22/ 2022.2.23 )
2.기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51021 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층304호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 8.26㎡ (약 2.5평)

* 토지지분: 8.26㎡

* 건물면적: 31.44㎡ (약 9.5평)

* 건물지분: 31.44㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 건물명: 솔목오피스텔

* 준공일: 2002년 8월 30일

* 총 층수: 10층 (지상)

* 전유 면적: 31.44㎡

* 대지권 면적: 8.26㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층304호

* 주변 환경: "동신중학교" 북동측 인근에 위치하며, 업무용 건물, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재하는 상업지역임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "강동역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 서측으로 "성안로"에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2023년 12월 15일 접수 제178351호로 경료된 을구 7번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 2025년 2월 24일 접수된 강제경매개시결정(채권자: 김상돈, 채권금액: 182,000,000원)임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 11월 23일

* 확정일자: 2021년 11월 23일

* 배당신고일자: 2023년 12월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 등기 및 대항력 있는 임차인으로, 보증금 182,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음.

* 등기부상 특이사항:

* 을구 7번: 주택임차권 (김상돈), 182,000,000원, 인수 조건.

* 갑구 9번: 강제경매 (김상돈), 182,000,000원, 말소기준권리.

* 인수되는 임차보증금: 182,000,000원 (금액이 명확하며, 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수되므로 총 투자 비용에 합산 고려해야 함.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 상업용 건물, 업무용 건물, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역임.

* 유사 물건 거래 동향:

* 2025년 5월: 90,000,000원 (31.44㎡)

* 2026년 1월: 116,000,000원 (31.44㎡)

* 2026년 2월: 110,000,000원 (31.44㎡)

* 최근 거래가는 90,000,000원에서 116,000,000원 사이에서 형성되었으며, 이는 건물의 전용면적(31.44㎡) 기준임.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역 역세권이며, 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함. 차량 이용 시 성안로를 통해 접근 가능.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 동신중학교가 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(김상돈)이 존재하며, 보증금 182,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액으로, 총 매수 비용이 크게 증가함.

* 권리관계 복잡성: 임차인이자 경매 신청 채권자인 김상돈의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요함.

* 지역 제한: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 관련 법규 준수가 요구됨.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 강동역 인근의 역세권 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성은 우수합니다. 상업지역 내 위치하여 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

* 그러나, 가장 큰 문제는 182,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 감정가 117,000,000원 대비 인수 금액이 훨씬 높아, 총 매수 비용이 상당합니다.

* 따라서, 임차인과의 원만한 합의나 명도 절차, 그리고 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 가치: 지하철 5호선 강동역 도보 이용 가능한 거리의 역세권 입지.

* 안정적인 임대 수요: 강동구 길동의 상업 및 주거 혼재 지역으로 오피스텔에 대한 지속적인 임대 수요 기대.

* 향후 개발 잠재력: 천호지구 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

1.8. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

* 최근 실거래가는 90,000,000원에서 116,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 182,000,000원이므로, 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 이 금액이 더해지게 됩니다.

* 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 입찰가를 산정할 때, 최근 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가 + 182,000,000원임을 반드시 인지하고, 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.