나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51055 [1] 서울특별시 송파구 가락동 30-9 이스트파크 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 ""석촌중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 ""경찰병원역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.

2) 본건 집합건축물대장(전유부)상 위반건축물(주택과-37256(2022.9.1.)호에 의거 위반건축물 표기[위반내용: (501호) 판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재되어 있는바, 이행강제금 부과 여부 등 확인하시어 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장 상 위반건축물(501호 판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재
신청채권자 겸 임차권자 오세응의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 16.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51055 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 30-9 이스트파크 5층 501호

건물명: 이스트파크

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년 (사용승인일 2015.07.01)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 16.55㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.55㎡ (약 5.01평)

건물면적: 33.13㎡ (약 10.02평)

건물지분: 33.13㎡ (약 10.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91평) - 위반건축물 등재 사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 277,350,000원

총 등기부채권액: 435,941,863원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 ""석촌중학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 3호선 ""경찰병원역""이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등재되어 있었으나,

말소기준권리인 근저당권(이영희, 2021.04.09.) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (신청채권자 겸 임차권자 오세응의 승계인)

보증금: 273,000,000원

전입일자: 2021-02-01

확정일자: 2020-12-08

배당신고일자: 2023-02-22

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.16.자)를 제출하였습니다.

이에 따라 본 건 부동산 취득 시 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 4월 9일 접수된 이영희 씨의 근저당권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건이 속한 이스트파크 건물은 2015년 준공되었으며, 유사 연식의 주변 다세대주택 매매 사례를 통해 시세를 분석할 수 있습니다.

최근 2026년 5월 거래된 인근 보스턴파크(2015년 준공, 29.73㎡, 4층)의 경우 22,800만원(2억 2,800만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적 33.13㎡(약 10.02평)를 기준으로 환산 시, 약 2억 5,400만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

이는 감정가 2억 7,735만원 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 잠재적 투자 가치가 있습니다.

4.2. 인근 유사 물건 거래 사례

* 보스턴파크: 2015년식, 29.73㎡, 4층, 2026년 5월 거래, 22,800만원 (2억 2,800만원)

* 궁전빌라: 1991년식, 54㎡, 2층, 2026년 5월 거래, 31,500만원 (3억 1,500만원)

* 정우아트빌: 2006년식, 55.56㎡, 5층, 2026년 5월 거래, 24,000만원 (2억 4,000만원)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 석촌중학교가 위치해 있으며, 경찰병원역 인근으로 교육 및 교통 인프라가 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 501호는 집합건축물대장 상 위반건축물(판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재되어 있습니다.

향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재 가능성이 있으므로, 관련 내용 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 3.00㎡(약 0.91평)가 매각에 포함되어 있습니다.

이는 위반건축물 등재 사항과 관련이 있을 것으로 추정됩니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 임차인 관련 보증금 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 관련 서류를 재확인하여 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획 및 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

이는 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 될 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2015년 준공된 신축급 건물로 비교적 최근 거래된 유사 물건의 시세와 비교 시, 감정가 대비 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 501호에 위반건축물 등재 및 제시외 건물 존재, 그리고 주택도시보증공사의 특이사항 등 권리 및 건물 하자에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 요소를 감안하더라도, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 역세권 입지 (지하철 3호선 경찰병원역 인근)

* 비교적 신축(2015년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상

* 주택도시보증공사 관련 임차보증금 인수 부담 없음 (대항력 포기 확약)

* 시세 대비 저평가 가능성 (인근 유사 물건 거래가 대비)

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래가(2026년 5월, 보스턴파크 29.73㎡ 거래가 2억 2,800만원)를 바탕으로 본건 전용면적 33.13㎡를 환산하면 약 2억 5,400만원 수준의 시세가 형성됩니다.

감정가 2억 7,735만원 및 위반건축물 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 낙찰가의 적정 범위는 2억 4,000만원 ~ 2억 6,000만원으로 예상됩니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 2억 5,000만원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.