나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51136 [1] 서울특별시 광진구 광장동 554-7 광장현대아파트 503동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 ""광남초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ""광나루역"" , 지하철 2호선 ""강변역"" 및 노선버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 19층 건내 제9층 제901호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 도시가스 난방시설 및 엘리베이터시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 부정형토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로 및 남서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-
11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법류>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 건축선(자세한 사항은 건축과에
문의)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51136 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 광장동 554-7 광장현대아파트 503동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,750,000,000원 (17억 5천만원)

* 건물면적: 84.53㎡ (약 25.57평)

* 토지면적: 41.66㎡ (약 12.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

1.1. 건물 및 토지 정보

* 건물 (전유부): 84.53㎡ (약 25.57평)

* 토지 (지분): 41.66㎡ (약 12.6평)

* 건물 총 층수: 19층 (해당 호실 9층)

* 준공년도: 1989년 4월 21일 (사용승인일 기준)

* 건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕

1.2. 아파트 단지 정보 (광장현대5단지)

* 주소: 서울특별시 광진구 광장동 554-7

* 총 세대수: 581세대

* 총 동수: 6개동

* 주차대수: 230대 (총 581세대에 230대, 세대당 약 0.4대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본 건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광남초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 지하철 5호선 "광나루역", 지하철 2호선 "강변역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023년 4월 28일 접수된 부산은행 근저당권 (채권 최고액 506,000,000원) 입니다.

* 이 외 권리는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 506,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 박 임차인이 존재하며, 2008년 3월 6일 전입하였습니다.

* 대항력이 있습니다.

* 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 제반 문제를 신중하게 검토해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

* 광남초등학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 광장동은 비교적 안정적인 주거 지역으로, 아파트 단지 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 개발 계획 및 규제

* 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다. (도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 건축선 등)

* 특히 한강변 중점경관관리구역에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 광나루역, 강변역 등 지하철 역세권에 위치하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 광남초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인(박 )이 존재합니다.

* 실제 임대차 관계에 따라 낙찰 후 예상치 못한 금전적 손실이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 다수의 개발 제한 및 규제 사항이 존재하여, 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 아파트 노후도

* 1989년에 준공되어 37년차를 맞이하는 아파트로, 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 광장동에 위치한 광장현대5단지 아파트 503동 9층 901호로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 광남초등학교 인근에 자리하며 지하철 5호선 광나루역과 2호선 강변역을 모두 이용할 수 있는 점은 큰 장점입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(박 )의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

최근 매매 사례(59.67㎡ 기준 약 19.43억 원 ~ 74.88㎡ 기준 약 20.5억~21억 원)를 분석한 결과, 본 건의 감정가 17.5억 원보다 소형 평수의 절대 가격 및 단위 면적당 가격이 더 높게 형성되어 있어, 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인 리스크와 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 광진구 광장동, 지하철 5호선 광나루역 및 2호선 강변역 접근성.

* 우수한 교육 환경: 광남초등학교 인접.

* 안정적인 주거 지역: 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 인수 보증금 0원 분석 (실제 임대차 관계 확인 필수).

* 시세 대비 낮은 감정가 가능성: 최근 거래 사례 비교 시.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 최근 매매 사례를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 1,750,000,000원 (17억 5천만원)

* 최근 매매 사례 (단위: 원, 면적 차이 고려):

* 59.67㎡: 1,943,000,000원 (약 19.43억 원)

* 74.88㎡: 2,100,000,000원 (약 21억 원)

* 74.88㎡: 2,050,000,000원 (약 20.5억 원)

분석 결과, 최근 매매 사례의 면적은 본 건(84.53㎡)보다 작음에도 불구하고, 절대 가격 및 단위 면적당 가격 모두 본 건의 감정가(17.5억 원)보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 명도 예상 비용을 고려해야 합니다. 낙찰 대금 외 추가 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

이러한 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 이상의 수준에서 검토하는 것이 합리적입니다.

시장 시세를 고려하여 감정가 대비 약 100% ~ 110% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,750,000,000원 ~ 1,925,000,000원 (17억 5천만원 ~ 19억 2천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.