나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51058 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 19 잠실엘스 159동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경감정 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ‘신천중학교’ 남동측 인근에 소재하는 구분소유 부동산(아파트)로서, 주위는 아파트, 연립 · 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 남서측 인근으로 수도권 지하철 9호선 및 2호선 환승역인 ‘종합운동장역'과 남동측으로 수도권 지하철 2호선 '잠실새내역'이 위치하며, 인근 대로변을 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 내 제12층 제1201호로서,
(사용승인일 : 2008.09.30.)
- 외벽·창호 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상은 기준시점 현재 주거용(아파트)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 유사 사다리형에 토지로서, 기준시점 현재 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상단지는 남측으로 폭 약 60m 내외, 동측 및 서측으로 폭 약 45m 내외, 북측 폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역(2024-08-29), 도로(접합), 지하도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2025.02.25.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 ‘김정예(1/2)','민은기(1/2)’ 임.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 송파구 잠실동 19 잠실엘스 159동 12층1201호

1.2. 물건 개요

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,430,000,000원

* 토지면적: 40.54㎡ (약 12.26평)

* 토지 지분: 20.27㎡ (약 6.13평)

* 건물면적 (전용면적): 84.80㎡ (약 25.65평, 34평형)

* 건물 지분: 42.4㎡ (약 12.83평, 전체 지분의 1/2)

* 건축물 정보: 2008년 9월 30일 사용승인, 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 22층 건물 중 12층

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51058 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 말소기준권리: 2019년 11월 11일 우리은행 근저당 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ‘신천중학교’ 남동측 인근에 위치.

* 주변은 아파트, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

2.2. 교통 상황

* 차량으로의 진·출입이 용이함.

* 남서측 인근에 수도권 지하철 9호선 및 2호선 환승역인 ‘종합운동장역' 위치.

* 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 '잠실새내역' 위치.

* 인근 대로변에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

2.3. 주변 시설

* 해당 물건지 인근에 대규모 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않음.

* 물건지 인근 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 주거 환경이 잘 정비되어 있음.

* 토지 이용 계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 인근 매립시설 설치의 제한이 있음을 알 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 11월 11일 우리은행 근저당 (을5, 73,700,000원)

* 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,073,700,000원

* 참고: 을5(우리은행 근저당)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당, 채권질권, 임의경매개시결정 등기 모두 매각으로 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 지분매각 관련

* 본건은 전체 소유권이 아닌 지분(1/2) 매각에 해당함.

* 현재 등기부상 소유자는 김정예(1/2), 민은기(1/2)임.

* 감정평가서 요약에 따르면 공유자 우선매수 신고가 있었음.

* 주의사항: 공유자의 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하므로, 입찰 시 공유자의 우선매수 신고 여부를 확인해야 함.

4. 상권분석

* 잠실 엘스 아파트는 약 5,678세대의 대단지로서, 잠실 지역의 핵심 주거 단지 중 하나임.

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설, 롯데백화점, 롯데월드몰 등 대형 유통 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높음.

* 주변의 개발 호재(잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성 등)와 함께 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 상권이 활성화되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데백화점, 롯데월드몰, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 접근성 우수.

* 석촌호수, 올림픽공원 등 여가 및 휴식 공간 인접.

* 주변에 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집.

5.2. 교육시설

* 단지 인근에 신천중학교, 잠실고등학교, 잠신고등학교 등 다수의 학교가 위치하여 우수한 학군 형성.

* 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정된 구역이 있어 교육 환경 보호.

5.3. 단지 정보

* 아파트명: 잠실엘스아파트

* 세대수: 5,678세대 (총 72개동)

* 사용승인일: 2008년 9월 30일

* 최고층: 34층 (본건 12층)

* 주차: 총 7,712대 (세대당 약 1.35대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 위험

* 전체 소유권이 아닌 1/2 지분만 취득하므로, 낙찰 후 타 지분 소유자(공유자)와의 관계 설정 및 명도 과정에서 법적 분쟁이나 번거로움이 발생할 수 있음.

* 공유물 분할, 경매 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 시간과 비용 소모로 이어질 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수권 행사

* 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 조건으로 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있음.

* 이로 인해 불필요한 입찰 참여 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 권리관계

* 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계 및 임대차 여부를 철저히 확인해야 함. (다행히 본 건은 임차인 보증금 0원, 인수사항 없음으로 명시됨)

7. 종합 의견

* 본건은 서울 송파구 잠실동의 대표적인 대단지 아파트인 잠실엘스 내 지분 물건으로, 입지, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 모든 면에서 매우 우수한 조건을 갖추고 있음.

* 감정가는 14.3억으로 책정되었으나, 이는 전체 물건에 대한 감정가이며, 본건은 지분(1/2) 매각이므로 실질적인 취득 가치는 이를 고려해야 함. (지분 감정가 약 7.15억)

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면 84.80㎡ 면적의 거래 금액이 3.3억~3.4억 원으로 기재되어 있으나, 이는 잠실 엘스 아파트의 통상적인 시세 및 본건의 감정가와 큰 차이를 보여 정보의 오류 가능성이 높음.

* 통상적인 시세 및 감정가를 고려했을 때, 본건의 지분 감정가는 시장 가격 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됨. (전체 물건 시세 약 20억 이상 추정)

* 다만, 지분 매각의 고유한 위험성(공유자 우선매수, 향후 분쟁 가능성)을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요함.

* 이러한 리스크를 감안하더라도, 입지적 가치를 고려했을 때 투자 가치는 높다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남권의 핵심 지역인 송파구 잠실동에 위치.

* 뛰어난 교통망: 지하철 2, 9호선 환승역 인접, 대중교통 및 자가용 이용 편리.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 공원, 편의시설 등 모든 생활 편의시설 완비.

* 우수한 학군: 명문 학교들이 밀집해 있어 교육 환경 우수.

* 잠재력 높은 대단지: 잠실엘스아파트의 브랜드 가치와 향후 개발 호재로 인한 시세 상승 기대.

* (주의) 지분 매각으로 인한 저가 매수 기회: 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 지분 매각 리스크로 인해, 일반 매수자에게는 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 분석 결과, 본건의 건물 전용면적(84.80㎡, 약 25.65평, 34평형)에 대한 전체 물건의 감정가는 14억 3천만원이며, 본건 지분(1/2)에 대한 감정가는 약 7억 1천 5백만원으로 추정됩니다.

* 제공된 JSON의 최근 매매 시세 정보는 84.80㎡ 면적 기준 3.3억~3.4억 원으로 기재되어 있으나, 이는 본건의 감정가 및 해당 지역의 일반적인 시세와 크게 상이하여 신뢰도가 낮다고 판단됩니다.

* 잠실엘스 84.80㎡ 타입의 통상적인 시장 시세는 전체 물건 기준 약 22억원 내외로 추정되며, 이는 본건 지분(1/2)의 시장 가치가 약 11억원임을 시사합니다.

* 본건은 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수 신고 가능성 등 리스크를 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 지분 감정가(약 7.15억)와 추정 시장 가치(약 11억)를 종합적으로 고려하고, 지분 매각의 위험 프리미엄을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 800,000,000원 (8억원)

* 상기 입찰가는 지분 매각 시 발생할 수 있는 위험 요소를 감안한 금액이며, 입찰 전 공유자의 우선매수 신고 여부 및 최종 법원 결정 사항을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.