나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51110 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 ‘둔촌고등학교’ 북서측 인근에 위치한 구분소유 부동산(다세대[도시형(원룸형)]주택)으로서, 주위는 연립 · 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북서측 인근으로 수도권 지하철 5호선 '길동역’이 위치하고, 인근 간선도로변을 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 / 지상9층 건물 내
제9층 제903호로서, (사용승인일 : 2014.07.14.)
- 외벽·창호 : 석재 붙임, 인테리어 마감 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상은 기준시점 현재 주거용(다세대[도시형(원룸형)]주택)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2025.03.17.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 ‘구철모’ 임.

물건 비고

임차권자 서울주택도시공사의 대위자 서울보증보험 주식회사는 최저 매각가격이 최초감정가 또는 임차보증금(190,000,000원)을 충족할 경우, 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대한 대항력을 포기한다는 조건부 대항력 포기서를 2026. 6. 24.자로 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-07

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51110 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 9층 903호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 / 지상9층 건물 내 제9층 제903호 (사용승인일: 2014.07.14.)

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 복합 건물

감정가: 182,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

토지지분: 9㎡ (약 2.72평)

건물면적 (전용면적 추정): 18.65㎡ (약 5.64평)

건물지분: 18.65㎡ (약 5.64평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 소유권 변동

등기사항전부증명서상 최근 소유자: 구철모 (2025.03.17. 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 소재하며, 둔촌고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

수도권 지하철 5호선 '길동역'이 북서측 인근에 위치하고 있으며, 간선도로변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 진·출입도 용이한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

대상 토지는 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 물건지 서측으로는 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2023.04.13. 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리사항

* 을구 1번: 주택임차권 (2023.12.05. 접수, 서울주택도시공사 외 1명, 보증금 190,000,000원). 전입일자 2021-11-26, 확정일자 2021-11-09.

* 갑구 10번: 강제경매 (2025.03.06. 접수, 채권자 김용대, 사건번호 2025타경51110).

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 1번의 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 임차인 관련 특이사항

임차인 서울주택도시공사의 대위자 서울보증보험 주식회사는 최저매각가격이 최초감정가(182,000,000원) 또는 임차보증금(190,000,000원)을 충족할 경우, 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기한다는 조건부 대항력 포기서를 2026. 6. 24.자로 제출하였습니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수하게 될 수 있음을 의미합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (단, 상기 임차인의 보증금 전액 배당 미이행 시 인수 가능성 존재)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

'오앤하우스'는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 복합된 건물입니다. 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

4.2. 주변 상권

둔촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 연립·다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

4.3. 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 둔촌동 일대의 다세대 주택 매매가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 상당한 편차를 보입니다.

* 2026년 3월 9일, 32.66㎡(약 9.88평) 다세대주택 55,500,000원 (평당 약 564만원)

* 2026년 5월 5일, 28.07㎡(약 8.49평) 다세대주택 36,000,000원 (평당 약 424만원)

* 2026년 5월 7일, 44.74㎡(약 13.53평) 다세대주택 54,000,000원 (평당 약 399만원)

본건 물건은 18.65㎡(약 5.64평)의 전용면적을 가지고 있으며, 건축 연도는 2014년입니다. 최근 거래 사례 중 유사한 규모의 거래는 없으나, 평당 가격으로 환산 시 약 400만원 ~ 560만원 수준을 보입니다. 본건의 감정가 182,000,000원은 전용면적(18.65㎡)으로 나누면 평당 약 3,225만원에 해당하여, 제시된 주변 시세와는 큰 차이를 보입니다. 이는 본건이 도시형생활주택임을 고려하거나, 감정가가 높게 책정되었거나, 혹은 임차인 보증금 190,000,000원이 시세를 반영하는 주요 요인이기 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

둔촌고등학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경이 관리되고 있습니다.

5.3. 주변 환경

제공된 정보에 따르면, 물건지 인근에는 학교 및 주거 시설이 주로 분포하고 있으며, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차인(서울주택도시공사)의 보증금 190,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 감정가가 182,000,000원이므로, 최저매각가격을 충족하는 수준에서 낙찰될 경우에도 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 가능성이 높으며, 이 경우 상당한 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 조건부 대항력 포기서가 제출되었으나, 이는 보증금 전액 변제를 전제로 하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 환금성

도시형생활주택 중에서도 소형 면적(약 5.64평)이므로, 향후 매각 시 환금성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 길동역 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 190,000,000원에 달하는 임차인 보증금이 감정가보다 높아, 낙찰 시 해당 보증금의 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 조건부 대항력 포기서가 제출되었으나, 이는 보증금 전액 배당을 전제로 하므로, 배당표 확정 시까지 최종 인수 금액을 명확히 확인해야 합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없어, 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강동구의 잠재적 가치

강동구는 지속적인 개발 사업 및 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 지닌 지역입니다.

8.2. 소형 주거 상품

소형 면적의 주거 상품은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계 확보 시

임차인 보증금 인수 문제를 명확히 해결하고, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 안정적인 투자 상품이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

임차인 보증금: 190,000,000원

본건의 경우, 임차인 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰 시 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 높습니다. 만약 최저매각가격(보통 감정가의 70~80% 수준에서 시작)으로 낙찰받는다면, 임차인 보증금 전액(190,000,000원)을 배당받지 못할 가능성이 크며, 그 차액만큼(예: 최저매각가 145,600,000원일 경우 약 44,400,000원)을 인수하게 됩니다.

따라서, 본 물건의 총 지출 예상 금액은 '(입찰가) + (인수하는 보증금)'이 됩니다. 만약 매수인이 총 190,000,000원까지만 지출할 의사가 있다면, 입찰가는 최대 190,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액이 될 것입니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 임차인 보증금 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 분석 결과, 입찰가 대비 인수 보증금 발생 가능성을 감안하여, 170,000,000원 ~ 182,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 총 지출 금액은 약 190,000,000원 내외가 될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 법원 최저매각가격, 임차 보증금 배당 상황, 그리고 개별적인 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.