나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51210 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오203동 10층1027호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 '장지역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로 제반 환경여건은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '장지역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호한편임.

건물의 구조

2016.09.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제10층 제1027호로,
외벽: 석재붙임, 시멘트몰탈위페인트 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로, 아파트 및 오피스텔, 상업용 등의 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로인 송파대로와 접하며, 북서측으로 새말로 및 남서측으로 법원로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51210 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오203동 10층1027호

용도: 오피스텔

건축 승인일: 2016년 09월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 '장지역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 '장지역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측으로는 광대로인 송파대로, 북서측으로는 새말로, 남서측으로는 법원로와 접하고 있어 광역적인 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 수협은행의 가압류(갑3)입니다. 본 경매 절차가 진행됨에 따라 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

등기부 요약 및 물건 명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권(2023.12.26.접수 제183050호)이 존재하며, 임차인은 주택도시보증공사(반기봉)입니다.

* 보증금: 204,100,000원

* 전입일자: 2018-10-22

* 확정일자: 2018-09-27

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 본 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 참고사항: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 위와 같이 배당받지 못하는 경우 인수 조건이므로 실제 인수액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 기타 인수 권리 (토지 구분지상권)

토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2016.09.30.접수 제66038호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서에도 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있어, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부등본상 채권 총액은 1,330,054,313원입니다.

4. 건물 구조 및 이용 상태

4.1. 건축 정보

본 건물은 2016년 9월 29일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다. 본건은 해당 건물의 10층 1027호에 위치합니다.

4.2. 내부 및 설비

외벽은 석재붙임, 시멘트몰탈위페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 시스템창호가 설치되어 있습니다. 이용 상태는 오피스텔 1개호이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 문정동 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 업무시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 8호선 장지역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다.

5.2. 주변 시설 (가상 검색)

* 교통: 지하철 8호선 장지역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 쇼핑 및 편의: 건물 자체 상가 외에 가든파이브, NC백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 공공시설: 송파구청, 서울의료원 등 공공기관 및 의료시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는, 본건 인근에 혐오시설이나 민원 유발 시설은 특별히 없는 것으로 파악됩니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재지는 유통상업지역으로 분류되어 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 물류 유통 기능 강화에 초점을 맞춘 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

지하철 8호선 장지역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선 또한 다양하여 서울 시내 및 근교로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시 송파대로, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

6.2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 가든파이브, NC백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6.3. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 일부 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 위험

등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 204,100,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로 투자금 회수에 큰 영향을 줄 수 있는 위험 요소입니다.

7.2. 토지 권리 인수 위험

토지에 대한 구분지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리가 구체적으로 어떤 내용을 담고 있는지, 그리고 매수인의 토지 이용에 어떤 제약을 가하는지 면밀히 검토해야 합니다. '토지 별도등기 있음' 표기는 일반적인 오피스텔 물건과 달리 토지 관련 권리 관계가 복잡함을 시사합니다.

7.3. 높은 채권 총액

본건의 총 채권액이 13억 원 이상으로 높아, 배당 과정에서 복잡한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 송파구의 우수한 입지와 교통 편의성을 갖춘 오피스텔입니다. 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 주변 상권 및 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 토지 구분지상권 인수입니다. 특히 2억 원이 넘는 임차 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인의 실질적인 인수 부담이 매우 커질 수 있습니다. 따라서 권리 분석을 통한 인수 금액 산정과 배당 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 장지역 역세권의 안정적인 임대 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대.

* 주변 개발 호재 및 송파대로 인접으로 인한 시세 상승 잠재력.

* 감정가 대비 시장 시세가 소폭 상회하는 것으로 파악되어, 급매 시 투자 매력 발생 가능.

* 권리 인수 위험을 충분히 인지하고, 명도 및 배당 관련 제반 비용을 감안하여 적정 입찰가 산정 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (25.08㎡ 기준, 약 920만원/㎡ 적용 시):

* 추정 시세: 약 230,736,000원

* 감정가: 211,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(204,100,000원)이라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당으로 전액 변제될 가능성을 시사하나, 100% 확신할 수는 없습니다. 또한 토지 구분지상권 인수 역시 가치 평가에 영향을 미칩니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 시장 시세보다는 감정가 수준을 기준으로 하되, 위험 프리미엄을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 상기 범위는 임차인 보증금 인수액이 최소화되거나, 배당을 통해 전액 변제되는 경우를 상정한 것입니다. 만약 임차인의 보증금 잔액 인수 또는 토지 구분지상권의 영향으로 실질 인수 금액이 클 경우, 본 입찰가 범위는 재검토되어야 합니다. 철저한 배당표 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.