나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51225 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51225 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51225 | 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 2층203호 | 감정가: 610,000,000원 | 최저가: 488,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51225 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 2층203호

용도: 다세대주택 (방3, 거실, 욕실2, 주방, 발코니, 현관)

건축 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 제2층

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 고OO, 채권자 주OOOOOOO

감정가: 610,000,000원

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

토지면적: 35.95㎡ (약 10.87평)

건물면적: 56.08㎡ (약 16.96평)

* 다세대주택의 건물면적은 전용면적입니다.

1.3. 주의 사항 및 특이 사항

주의사항: 건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물표시 있음.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건: 최고의 입지

대상 물건은 광진구 중곡동 소재 '중마초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 재래시장, 공원, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다. 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주위환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

동 건물 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 중곡역(지하철 7호선) 및 군자역(지하철 5호선, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용에 편리합니다. 강남, 강북 등 서울 주요 도심으로의 이동이 용이한 입지입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한: 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규상 제한을 받습니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 잠재력이 존재할 수 있으나, 각종 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

주변에 학교(중마초등학교), 재래시장, 공원 등이 가까이 있어 주거 편의성이 높습니다. 특히 재래시장 등의 생활 밀착형 상권이 발달되어 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

2.5. 혐오시설

제시된 정보와 주변 환경 분석 결과, 인근에 특별히 큰 혐오시설은 확인되지 않았으며, 감정평가서상 주위환경은 '보통'으로 평가되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본 건은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

3.2. 소유자 및 채무/채권 관계

소유자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 정확한 권리 관계(말소기준권리, 임차인 현황 등)는 별도의 법원 문건 및 등기사항전부증명서 확인이 필수입니다.

3.3. 잠재적 리스크 (매각 물건 명세서 확인 필수)

가장 큰 리스크는 '건축물대장 상 위반건축물표시'입니다. 이로 인해 이행강제금 부과 가능성, 대출 제한, 그리고 향후 매매 시 제약이 발생할 수 있으므로, 해당 위반건축물 내역 및 원상복구 가능성을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

채무자 점유 시 명도 저항에 대한 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구라는 입지적 장점과 지하철 5, 7호선 인근의 양호한 교통 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가는 6억 1천만 원으로 주변 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰해야 하며, 가장 중요한 것은 '위반건축물'이라는 잠재적 리스크를 해소할 수 있는지 여부를 확인하는 것입니다. 위반 건축물에 대한 정확한 정보 확인 및 향후 발생할 비용을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

입지 우수성: 지하철역(중곡역, 군자역)과 인접하여 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

주거 편의성: 학교, 재래시장 등 생활편의시설이 밀집되어 있어 실거주 가치가 높습니다.

제2종일반주거지역: 서울 내 주거 선호도가 높은 지역이며, 중장기적으로는 개발 압력에 따른 토지 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. (단, 각종 제한 사항 확인 필요)

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계