나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102561 [1] 서울특별시 관악구 신림동 473-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 ""신대방역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 , 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 지하철2호선 신대방역이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건토지는 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 노폭 약6미터 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m). 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.
2.본건토지 일대는 가칭 신대방역2단지 지역주택조합 주택건설사업이 진행중(조합원모집신고일(2022.09.23.))으로 관련사항의 확인을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 단독주택 및 제2종근린생활시설임.(사용승인일:2022.03.31.)
외벽:석재붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(2층) 및 다가구주택(3층~5층)임.
1층:필로티주차장, 계단실 등,
2층:201호~205호,
3층:301호~305호,
4층:401호~405호,
5층:501호~505호 소재함,

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 주차장설비 등

부합물 및 종물

제시외㉠~㉢소재함

공부와의 차이

건축물현황도상 2층에 201호,202호 소재하나 현황 201호~205호 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102561 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 473-1

용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택 외 1)

감정가: 3,451,555,200원

토지면적: 210.90㎡ (약 63.8평)

건물면적: 535.04㎡ (약 161.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 104.85㎡ (약 31.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 없음

건축물표제부 요약:

- 건물명: 바다유하우스14차

- 사용승인일: 2022.03.31

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 0층, 지상 5층

- 연면적: 414.96㎡ (건축물대장상 총 연면적 기준)

- 토지면적: 210.9㎡

- 주용도: 단독주택 (외 1)

- 옥상: (철근)콘크리트

- 외벽: 석재붙임 마감 등

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

- 창호: 샤시창호 등

- 주차: 8대 (자주식, 108.32㎡)

- 승용승강기: 1대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 "신대방역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 2호선 신대방역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로, 현재 단독주택 및 제2종 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부요약

- 토지 등기부 채권 총액: 0원

- 건물 등기부 채권 총액: 0원

이는 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하나, 조사된 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되며, 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법원 진행 과정에 따라 변동될 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 고현관: 보증금 200,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-05-02, 배당 2025-05-22, 대항력 없음

* 김도희: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-06-03, 배당 2025-04-21, 대항력 없음

* 김별이: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-25, 확정 2024-06-27, 배당 2025-04-14, 대항력 없음

* 김준영: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-01-08, 확정 2025-01-08, 배당 2025-06-11, 대항력 없음

* 노여경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음

* 노재희: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-05-19, 배당 2025-04-17, 대항력 없음

* 노재희: 보증금 50,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-04-30, 확정 2024-04-30, 배당 2025-04-16, 대항력 없음

* 문지윤: 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-05-19, 배당 2025-05-27, 대항력 없음

* 박경진: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-24, 확정 2024-05-16, 배당 2025-05-20, 대항력 없음

* 박지현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-03, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음

* 백성현: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-10, 확정 2022-05-19, 배당 2025-05-02, 대항력 없음

* 신혜림: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-02-21, 확정 2025-02-10, 배당 2025-05-14, 대항력 없음

* 이실아: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-13, 확정 2024-06-25, 배당 2025-04-23, 대항력 없음

* 이영현: 보증금 190,000,000원, 차임 20,000원, 전입 2024-04-30, 확정 2024-04-01, 배당 2025-04-16, 대항력 없음

* 이자윤: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-04-25, 배당 2025-05-30, 대항력 없음

* 이해민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음

* 조영훈: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-04-15, 배당 2025-04-14, 대항력 없음

* 조영훈: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-04-22, 배당 2025-05-27, 대항력 없음

* 조현정: 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-04-29, 확정 2022-04-29, 배당 2025-04-24, 대항력 없음

* 최민우: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-13, 확정 2022-04-25, 배당 2025-04-14, 대항력 없음

* 최신: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2022-05-10, 확정 2022-05-10, 배당 2025-05-09, 대항력 없음

* 허경호: 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-05-19, 배당 2025-04-24, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

- 건물현황도 상 2층에 201호, 202호 소재하나 현황 201호~205호 소재함(감정서 참조).

- 2026.6.16. 기준 해당 지번 내 진행 중이거나 예정된 정비사업 없다는 관악구 사실조회 회신 있음. (다만, 인근 지역주택조합 사업 관련 언급은 참고 필요)

4. 상권분석

* 지역 특성

본 건이 위치한 신림동 473-1번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 빌라 등과 더불어 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 신대방역이 있어 역세권의 이점을 가지며, 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 상권

신대방역 주변으로 형성된 상권은 지역 주민들을 위한 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)을 갖추고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 근린생활 위주의 소규모 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 자가용 이용 시에도 인접 도로를 통해 원활한 이동이 가능합니다.

* 편의시설

인근에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 병원, 약국, 은행, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

서울 구암초등학교, 난곡중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

* 환경

주변이 주거지대여서 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 특이한 혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관리

다수의 임차인이 존재하나 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임차인과의 원만한 협상이 필요할 수 있습니다.

* 인근 개발 사업의 영향

"가칭 신대방역2단지 지역주택조합 주택건설사업"이 인근에서 진행 중(또는 논의된 바 있음)이라는 점은 지역 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 상황에 따라 일조권, 조망권 등 재산권에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 본건 자체에는 직접적인 정비사업 영향이 없다는 관악구 회신이 있었음을 참고)

* 제시외 건물

건물 제시외 면적이 상당 부분 존재하며, 이는 경매 시 포함되어 매각되므로 소유주가 직접 관리하거나 철거해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이

건축물 현황도 상 2층의 호실 표기와 실제 현황이 다소 차이가 있습니다. (201호, 202호 vs 201호~205호) 이는 향후 건물 이용 및 관리에 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급(2022년 사용승인)의 근린주택으로, 지하철 2호선 신대방역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 모든 임차인이 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 연면적이 넓고 주거 및 근린생활시설로 복합 이용이 가능하여 임대수익 창출 잠재력이 있습니다. 다만, 다수의 임차인 명도, 제시외 건물 처리, 그리고 인근 개발 사업의 간접적인 영향 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 신축이며, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역 도보 이용이 가능한 입지로, 교통 편의성이 뛰어나며 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도: 단독주택 외 근린생활시설 용도로 건축되어 다양한 수익 창출이 가능합니다. (2층 근린생활시설, 3-5층 다가구주택)

* 명확한 권리관계: 조사된 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 후 소유권 행사에 제약이 적습니다.

* 가치 상승 잠재력: 신림동 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 가치 상승 잠재력을 가진 지역으로 평가받고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,451,555,200원입니다. 현재 시장 상황과 법원 경매 물건의 특성을 고려할 때, 통상적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

본 건의 경우, 신축급 건물이라는 점과 역세권 입지, 복합 용도 가능성을 감안하되, 다수의 임차인 명도 및 제시외 건물 처리 부담을 고려해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 분석했을 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 25억 9천만원에서 27억 6천만원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하되, 약 27억 6천만원 을 최적의 입찰가로 제안합니다.

(이는 예상치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 방문을 통한 추가 정보 확인 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.