나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51253 [1] 서울특별시 강동구 성내동 434-32 아미캐슬 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""성내중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감,
바닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'를 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관통제설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 2필지 일단의 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 본건 1층 주차장까지 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12), 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2025-03-10), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 정민채의 임대차보증금반환채권(240,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권)
-우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기 확약서를 제출(2026.5.12.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51253 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.2. 물건 현황

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소재지: 서울특별시 강동구 성내동 434-32 아미캐슬 4층402호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제4층 제402호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 면적

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감정가: 166,000,000원

토지면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물면적: 17.80㎡ (약 5.38평)

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1.4. 매각물건명세

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매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성내중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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도시지역, 제3종일반주거지역

기타 관련 법규에 따른 제한 사항 다수 존재 (가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등)

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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국민건강보험공단의 압류 (2023년 3월 15일 접수)가 본 물건의 말소기준권리가 됩니다.

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3.2. 인수되는 권리

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말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

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3.3. 임차인 현황 및 분석

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임차인: 정민채 (주택도시보증공사 대위)

보증금: 240,000,000원

전입일자: 2021년 10월 26일

확정일자: 2021년 9월 16일

분석: 임차인 정민채는 보증금 240,000,000원에 대한 우선변제권을 주장하였으나, 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026년 5월 12일). 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

주의: 임차인 정보는 위와 같이 정리되었으나, 혹시 모를 추가적인 권리 관계는 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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3.4. 등기부 요약

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소유권 관련: 소유권 보존, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등기 이력이 있습니다.

권리 제한: 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강동구 압류, 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류와 함께 모두 말소될 예정입니다.

임차권: 정민채의 주택임차권이 등기되어 있었으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석 (매매)

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본건과 유사한 건물 유형(다세대)의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 약 29.81㎡(약 9평) 물건이 2026년 5월 315,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 10,560,000원의 시세입니다.

최근 2026년 5월, 인근 '퀸스빌'(2004년식 다세대, 전용 59.19㎡)은 280,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 4,730,000원의 시세입니다. (이는 면적이 넓어 단가가 낮게 형성된 것으로 보입니다.)

최근 2026년 5월, 인근 '한성올림픽파크아파트'(2024년식 연립, 전용 40.512㎡)는 415,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 10,240,000원의 시세입니다.

이를 바탕으로 본건(전용 17.80㎡)의 경우, 유사 면적 및 연식의 시세 적용 시 약 187,968,000원 수준의 시장 가치를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

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4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

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(제공된 JSON 데이터에는 전월세 실거래가 정보가 매매 정보와 동일하게 포함되어 있어, 별도의 전월세 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 위 매매 시세를 기반으로 추정할 수 있습니다.)

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4.3. 건물 정보 (아미캐슬)

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아미캐슬은 2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물입니다.

총 15세대가 거주하고 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건은 4층 402호로, 전용면적 17.80㎡ (약 5.38평) 규모입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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"성내중학교" 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (구체적인 주변 학교 정보는 별도 확인 필요)

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5.2. 편의 시설

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인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상되며, 주거 편의성이 양호할 것으로 보입니다. (추가적인 현장 확인 권장)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 문제는 없으나, 채권자(주택도시보증공사)의 대위권 행사 및 구상권 관련 내용에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

간혹 등기부등본에 나타나지 않는 숨은 권리(유치권, 법정지상권 등)나 제시외 건물 등 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

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6.2. 시장 및 건물 상태 리스크

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감정가(166,000,000원) 대비 추정 시세(약 188,000,000원) 간에 약 13%의 격차가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 변동성을 고려해야 함을 시사합니다.

건축된 지 약 9년(2017년 사용승인)으로, 건물의 노후화 정도 및 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강동구 성내동의 도시형생활주택으로, 역세권은 아니지만 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

임차인 관련 권리 문제는 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자 인수 부담이 없는 상태입니다.

감정가 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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주요 권리 관계가 말소 예정으로 낙찰자에게 인수되는 부담이 거의 없습니다.

최근 주변 시세 상승 추세를 반영하면, 감정가보다 높은 가치를 기대해볼 수 있습니다.

강동구 지역의 지속적인 개발 및 수요를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 166,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 물건이 3.3㎡당 약 10,000,000원 이상에서 거래되고 있음을 고려하면, 본건(전용 17.80㎡)의 시장 가치는 약 188,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 본 물건은 감정가 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근과 낙찰 가능성을 고려하여 감정가의 약 110% 수준인 180,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 응찰자 수, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.