나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경281 [1] 서울특별시 송파구 송파동 54-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "송파나루역(9호선)" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 주상용건물 단독주택, 다세대주택등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 버스정류장 및 송파나루역(9호선)이 소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 가각정리된 장방형의 토지로서, 주상용부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 4미터내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28) (2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도 (아파트)로 사용되는 부지))

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참고

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/지상5층 건물로서, 사용승인일은 2022.03.08입니다.

이용상태

공부상 단독주택 근린생활시설로서, 지1층-지상1층: 제2종근린생활시설(일반음식점) - 카페베이트 지상2층: 제2종근린생활시설(일반음식점) - 연주방 지상3층: 다가구주택(2가구)- 301호 302호, 지상4층: 다가구주택(2가구)- 401호,402호, 지상5층: 다가구주택(2가구)- 501호<내부계단으로 연결된 다락 소재함>, 502호로 이용중 으로 후첨 내부구조도 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천장형냉난방설비(지1층,1층), 난방설비(3층-5층), 승강기 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외물건 ㉠, ㉡이 소재합니다.(후첨 내부구조도 참고)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다. 2) 본건물은 민간임대주택등기되어 있습니다(출처:등기사항전부증명서/발급일 2025/04/16) 3) 이용상태 및 내부구조도는 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치 등으로 일부는 내부확인하지 못하여, 공부상 등재된 현황도 및 탐문된 내용을 참고하여 표준적인 이용 상태로 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 4) 본건물 3층,4층,5층 각각 다가구주택의 발코니부분은 주택일부로 확장사용되고 있으며, 5층 501호 내부계단을 통한 다락(방3, 거실 등으로 이용 중)이 소재하고 있습니다. 이를 고려하여 건물에 포함평가하였으니, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-501호는 내부계단으로 연결된 다락 소재함(감정평가서 참조)
-502호 현황표시 없음(감정평가서 참조)
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경281 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 송파동 54-1

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택, 근린생활시설 복합)

* 감정가: 4,534,911,700원

* 토지면적: 170.20㎡ (약 51.5평)

* 건물면적: 394.83㎡ (약 119.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화서신용협동조합

* 특이사항: 재매각, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가의 20%), 제시외 건물 포함, 501호 다락 소재, 502호 현황표시 없음.

2. 입지조건

입지조건:

* 위치: 서울특별시 송파구 송파동, 9호선 송파나루역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주상용 건물, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장 및 송파나루역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북동측으로 약 4미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 아파트 용도 부지)입니다.

3. 권리분석

권리분석:

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 을구 6번 근저당권(2020.11.03. 접수, 화서신용협동조합)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸주의: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 확인됩니다.

* 총 채권액: 2,004,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 150,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024.09.19, 확정 2024.10.04, 배당신고 2025.06.24, 대항력 없음)

* 문 (보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.10.02, 확정 2024.09.30, 배당신고 2025.06.10, 대항력 없음)

* 송 (보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.10.25, 확정 2024.10.04, 배당신고 2025.06.19, 대항력 없음)

* 이 (보증금 395,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.03.30, 확정 2023.06.22, 배당신고 2025.05.19, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.02.10, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음). *주의: 보증금 및 확정일자, 배당신고일이 미상인 임차인이 있어, 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.*

* 정 (보증금 350,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022.09.06, 확정 2023.01.26, 배당신고 2025.06.16, 대항력 없음)

* 정 (보증금 450,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.09.06, 확정 2022.08.18, 배당신고 2025.06.11, 대항력 없음)

* 주식회사나빈에프앤비 (보증금 100,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입 2022.10.25, 확정 2025.04.24, 배당신고 2025.06.23, 대항력 없음)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

상권분석:

* 본건은 송파나루역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 주변 지역은 주상복합, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 수요와 상업 시설 수요가 공존합니다.

* 건물 내 1~2층은 제2종근린생활시설(일반음식점, 카페 등)로 이용 중이며, 3~5층은 다가구주택으로 구성되어 있어 상업적 가치와 주거적 가치를 동시에 지니고 있습니다.

* 다양한 상권이 발달한 송파동 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보:

* 교통: 9호선 송파나루역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 송파동 지역 내 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 올림픽공원, 석촌호수 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

* 교육: 주변 학군 및 교육 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰 또는 낙찰 후 미납 등의 사유로 재매각된 물건으로, 명도 및 권리관계에 특이사항이 있었을 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가에 포함된 제시외 건물(건물감정평가요항표 참고)에 대한 법적 검토 및 물리적 확인이 필요합니다.

* 501호 다락 소재: 내부 계단으로 연결된 다락이 주택 일부로 확장 사용되고 있어, 불법 증축 여부 등 건축 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 502호 현황표시 없음: 공부와 현황이 다를 수 있으며, 실제 점유 및 이용 상태를 확인하고 법적 문제를 사전에 검토해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각 가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금 준비가 필요합니다.

* 임차인 명도: 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금액이 큰 임차인들의 배당 현황 및 이사 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 건물 관련 사항: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 내부 시설의 노후화 정도 및 수리 필요성 여부를 현장 확인을 통해 파악해야 합니다. 민간임대주택 등기 여부도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 근린주택으로, 상업시설 및 다가구주택으로 복합 활용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 감정가 대비 시장 가치 상승 여력을 기대할 수 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 다락 및 502호 관련 특이사항, 다수의 임차인으로 인한 명도 부담, 높은 매수신청보증금 등의 리스크 요인을 면밀히 분석하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트:

* 송파나루역 초역세권의 뛰어난 입지.

* 제2종근린생활시설 및 다가구주택 복합 용도로 인한 수익성 및 활용도 극대화 가능.

* 2022년 준공된 신축에 가까운 건물로 관리 용이성 기대.

* 지속적인 부동산 가치 상승이 기대되는 송파구 지역의 특성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본건의 감정가는 4,534,911,700원입니다. 최근 주변 다세대 주택의 매매 사례(2026년 7월, 전용면적 약 22~27㎡ 기준, 35,500만원~36,500만원)를 분석한 결과, 단위 면적당 약 1,400만원 이상으로 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 본건 건물 면적(394.83㎡)에 이를 적용하면 잠재적 시장 가치는 약 56억원 이상으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 상당한 시세 차익 가능성을 시사합니다. 그러나 재매각, 다수의 임차인, 특별매각조건 등의 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 4,900,000,000원으로 제시합니다.

* 참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁자의 입찰가, 현장 방문 시 추가 확인 사항 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.