나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51300 [1] 서울특별시 송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 35층101-3501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 신천동 소재 ""롯데월드타워"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 업무·상업용빌딩, 각종 근린생활시설 및 롯데월드 등이 혼재하는 주거 및 상업지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(잠실역:2호선, 8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 37층건내 제35층 제101-3501호로서,
외 벽 : 외장 강화유리 및 인조석붙임 마감 등.
내 벽 : 내부 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등.
복 도 : 대리석 마감 등
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.(자세한 사항은 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바랍니다)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재자동탐지설비, 에스컬레이터, 주차시설, 소화전설비, 도시가스 공급설비에 의한 중앙난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접도로 대비 등고 ·평탄한 광평수의 사다리형의 토지로서, 건부지(아파트 및 업무시설, 운동시설, 판매 및 영업시설, 2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 대중교통이 운행하는 노폭 약 40미터의 ""언주로""와 접하고, 서측으로는 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 타 지역으로 교통 연계성은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2021-12-24)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매각대상: 을구 순위번호 9번 전세권임에 주의(전세권 근저당권 실행)
-존속기간: 2018.9.28.부터2026.10.9.까지
-최저매각가격: 전세권 존속기간(을 고려한 전세권에 대한 평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51300 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 35층101-3501호

용도: 아파트

감정가: 2,730,000,000원

토지 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적: 243.40㎡ (약 73.64평)

매각대상: 전세권매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: OOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 있음

주의사항: 을구 순위번호 9번 전세권(매각으로 소멸되지 않고 인수됨)에 유의하십시오.

전세권 존속기간: 2018.9.28.부터 2026.10.9.까지

최저매각가격: 전세권 존속기간을 고려한 전세권에 대한 평가액임

2.2. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 37층건내 제35층 제101-3501호

외벽: 외장 강화유리 및 인조석붙임 마감 등

내벽: 내부 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등

복도: 대리석 마감 등

창호: 알루미늄샷시 이중창호 마감

이용상태: 아파트로 이용중

2.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재자동탐지설비, 에스컬레이터, 주차시설, 소화전설비, 도시가스 공급설비에 의한 중앙난방설비 등이 되어있음.

2.4. 토지 이용 및 현황

형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고·평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 건부지(아파트 및 업무시설, 운동시설, 판매 및 영업시설, 2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 40미터의 "언주로"와 접하고, 서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 타 지역으로 교통 연계성은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

2.5. 아파트 정보

아파트명: 롯데캐슬골드

주소: 서울특별시 송파구 신천동 7-18

사용승인일: 2005.11.22

세대수: 400세대

최고층: 36층 (본건 35층)

전용면적: 243.40㎡ (약 73.64평) - 등기부상 면적 기준

총면적: (건축물대장상 연면적 243,460.86㎡) - 단일 세대 면적은 제공되지 않음

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 송파구 신천동 소재 "롯데월드타워" 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 업무·상업용 빌딩, 각종 근린생활시설 및 롯데월드 등이 혼재하는 주거 및 상업지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(잠실역: 2호선, 8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한편입니다.

3.3. 주변 시설

단지 인근으로 롯데월드, 롯데백화점, 롯데마트, 석촌호수 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

3.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상 권리

본 건은 을구 순위번호 9번 전세권(주식회사이디얼, 2,900,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 조건입니다. 이는 전세권 근저당권 실행으로 인한 임의경매입니다.

4.2. 권리 분석 요약

등기부상 인수되는 권리: 을구 9번 전세권 (2,900,000,000원)

말소기준권리: 을구 9-3번 전세권변경 (2024.07.12)

총 등기부채권액: 2,900,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (대항력: 있음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-08

비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금은 없을 것으로 예상되나 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: 정 (대항력: 없음)

보증금: 2,900,000,000원

차임: 0원

비고: 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없습니다.

4.4. 권리 인수 관련 주의사항

낙찰자는 을구 9번 전세권 2,900,000,000원을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 송파구 신천동은 롯데월드타워를 중심으로 한 잠실권역의 핵심 지역으로, 고밀도 상업시설과 대규모 주거단지가 복합적으로 발달하여 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

5.2. 잠재적 상권 가치

주변에 대기업 본사, 관광 명소, 대형 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 소비력이 높은 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

주변이 대단지 아파트와 공원 등으로 둘러싸여 주거 쾌적성이 우수하며, 롯데월드타워를 비롯한 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

6.2. 편의시설

대형마트, 백화점, 병원, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6.3. 교육 환경

단지 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 전세권 부담

낙찰자가 2,900,000,000원의 전세권을 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용이 높아집니다. 이는 물건의 시장 가치 대비 부담이 과중할 수 있는 주요 리스크입니다.

7.2. 임차인 권리관계

대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 계약 내용을 확인하여 인수 여부 및 금액을 정확히 파악해야 합니다. (현재로서는 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.)

7.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (경매 매수인의 경우 일반적인 토지 거래와 다를 수 있으므로 법률 전문가와 상담이 필요합니다.)

7.4. 전세권 존속기간

전세권 존속기간이 2026년 10월 9일까지 남아있어, 해당 기간 동안 전세권자의 권리가 유효합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 신천동의 핵심 입지에 위치한 롯데캐슬골드 35층 아파트로, 뛰어난 주거 환경과 교통, 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 2,900,000,000원의 전세권을 인수해야 하는 부담이 있어, 단순 감정가만을 기준으로 접근하기에는 위험이 따릅니다. 낙찰자가 부담해야 할 총 금액이 물건의 실제 시장 가치를 초과할 가능성이 높으므로, 투자 결정을 내리기 전 심층적인 시세 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 잠실역 초역세권, 롯데월드타워 인접 지역으로 풍부한 생활 인프라 및 높은 미래가치.

* 고품격 주거 환경: 롯데캐슬골드라는 브랜드 인지도와 고층의 쾌적성.

* 탄탄한 배후 수요: 주변 업무, 상업, 주거 단지의 풍부한 배후 수요.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가(최저매각가격)는 2,730,000,000원이나, 낙찰자는 2,900,000,000원의 전세권을 인수해야 합니다. 따라서 낙찰가가 결정되는 시점에서 총 취득 비용은 (입찰가 + 2,900,000,000원)이 됩니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(244.75㎡)의 거래 사례가 474,000,000원(약 4.74억원)으로 기재되어 있으나, 이는 본 건의 감정가 및 인수할 전세권 금액과 현저한 차이를 보입니다. 만약 해당 매매 정보가 본 건의 실제 시장 가치를 반영한다고 가정할 경우, 총 취득 비용(최소 2,730,000,000원 + 2,900,000,000원 = 5,630,000,000원)이 시장 가치를 훨씬 초과하므로 투자 가치가 없습니다.

일반적으로 해당 지역의 73평형 아파트의 시세가 2,900,000,000원을 초과해야 본 건에 대한 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정이 어렵습니다.

현 시세(제공된 JSON 데이터 기준)를 기반으로 한다면, 낙찰 가능한 입찰가는 존재하지 않으며, 투자는 권장되지 않습니다. 만약 본 건의 실제 시장 가치가 2,900,000,000원을 훨씬 상회한다고 판단되더라도, 현재 최저매각가격(2,730,000,000원)은 인수할 전세권 금액(2,900,000,000원)과 합산 시 부담이 과중할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 0원 으로 판단되며, 이는 본 물건의 현재 조건으로는 수익성 확보가 불가능함을 의미합니다. 추가적인 시세 조사 및 법률 검토를 통해 실질적인 시장 가치를 확인한 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.