나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51232 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51232 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층103호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51232
• 주소: 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층103호
• 감정가: 351,000,000원
• 최저가: 280,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51232 | 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층103호 | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 280,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51232 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층103호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층)

감정가: 351,000,000원

토지면적: 27.16㎡ (약 8.22평)

건물면적 (전용): 38.24㎡ (약 11.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치한 다세대주택의 1층 호실입니다. 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통 수준입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기시설 등을 갖추고 있습니다. 이용 상태는 다세대주택이며, 토지는 2필지 일단의 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 소재 지역은 서울 광진구 중곡동의 전형적인 주거지역으로, 단독 및 다세대주택이 밀집되어 있습니다. 주변에 "중곡4동주민센터"가 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동 및 주요 지하철역 접근이 용이합니다. 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 건폐율 및 용적률 측면에서 향후 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주위는 주택지대로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 근린생활시설의 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주택 밀집지역 특성상 소규모 생활 소음이나 주차 문제가 발생할 가능성은 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOO에 의해 진행 중입니다.

3.2. 임차인 및 명도 관련 특이사항 (주의사항)

**가장 중요한 권리 특이사항**은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 **대항력 포기 확약서**입니다.

HUG는 임대차보증금반환채권을 전액 배당받지 못하더라도, **매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기**하고 **임차권등기 말소에 동의**한다는 확약서(2025.9.25.)를 제출했습니다.

이는 통상적인 경매 물건의 **가장 큰 리스크 중 하나인 대항력 있는 임차인의 명도 및 보증금 인수 문제를 매수인이 부담하지 않아도 됨**을 의미합니다. 낙찰자는 매각대금 납부 후 HUG에 대한 추가적인 보증금 반환 의무 없이 안전하게 명도를 진행할 수 있습니다.

임대내역은 미상이나, 위 HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 권리상 위험은 극히 낮다고 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 물리적 리스크

1층 호실이므로 상층부에 비해 일조권이 상대적으로 부족할 수 있으며, 외부로부터의 소음이나 사생활 침해, 보안 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 주차 공간 확보 및 이용에 대한 세대 간 갈등 여지가 있을 수 있습니다.

4.2. 법적 리스크

권리분석상 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 **매수인이 인수해야 할 임차인 관련 리스크는 사실상 해소**되었습니다. 따라서, 법적인 잠재 리스크는 매우 낮은 수준입니다.

4.3. 시장 리스크

다세대주택 특성상 아파트에 비해 환금성(현금화 용이성)이 낮을 수 있으며, 지역 내 주택 시장 상황 및 공급 물량에 따라 매매가 및 전세가 변동의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트 (Investment Point)

5.1. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동의 안정적인 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액 대비 적정한 가격에 낙찰될 경우 투자 가치가 충분합니다. 특히, 경매 물건의 가장 큰 불안 요소인 대항력 있는 임차인(HUG) 문제가 명시적인 **대항력 포기 확약서 제출**로 인해 **완벽하게 해소**된 점이 최대 강점입니다. 이는 매수인이 잔존 보증금 반환 부담 없이 안전하게 명도를 진행할 수 있음을 의미하며, 권리상 매우 깨끗한(Clean) 물건으로 평가됩니다.

5.2. 투자 포인트

**(1) 권리상의 안정성 확보:** HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 리스크가 제거되어, 경매 초보자 또는 명도 리스크를 최소화하려는 투자자에게 매우 유리합니다.

**(2) 소액 투자 및 임대 수익:** 전용면적 약 11.57평의 소형 주택으로, 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 소액 투자에 적합합니다.

**(3) 서울 내 주거 선호 지역:** 광진구 중곡동은 서울 내에서 주거 환경이 안정적인 지역으로, 지속적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계