나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경6836 [1] 경기도 포천시 일동면 296-9 유동리 가동 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2023.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 일동면 유동리 소재 "유동2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고, 군부대 등이 산재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 국도(37호선)가 근거리에 위치하고 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함

형태 및 이용상태

기호 1,5 : 일단의 부정형 평지로서 제시외건부지 및 야영장 부속토지로 이용중임
기호 4,6 : 일단의 부정형 평지로서 야영장 건부지 등으로 이용중임.
기호 2,8,9 : 일단의 부정형 평지로서 야영장 부속토지로 이용중임.
기호 7,10 : 부정형의 토지로서 현황 도로임.

인접 도로상태

대상 토지 남측으로 폭 약 3-4미터 내외의 진입도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4,5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역, [추가기재사항] 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호 6,7 : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역.

기호 8,9 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역.
기호 10 : 계획관리지역, 보전관리지역, 소하천(2018-11-02)(원통천)

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠-㉭(지적 및 건물개황도와 건물이용상태 참조)

공부와의 차이

본건 기호 7,10 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황은 "도로"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) : 일반철골구조 슬래브지붕 단층건
외 벽 : 징크판넬 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 칼라샷시 창호임.

이용상태

야영장시설(매점)로 이용중이며, 내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조

설비내역

급배수 및 위생설비 되어있음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 지상의 제시외 건물·관정·수목(㉠~㉭) 포함
2. 목록 7,10 토지는 지목은 잡종지이나 현황이 도로임
3. 감정서 중 26쪽~29쪽 위치도 등 부분에 오류가 있어
물건명세서에 첨부한 별지로 관련 내용 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경6836 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소재지: 경기도 포천시 일동면 유동리 296-9 가동

용도: 위락시설 (건축물대장상 야영장시설)

감정가: 860,043,500원

토지 면적: 3841.00㎡ (약 1162.15평)

건물 면적: 145.50㎡ (약 44.01평)

제시외 건물 면적: 628.50㎡ (약 190.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특수물건 정보: 중복병합사건, 유치권, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 (※ 임차인 현황상 대항력 없음으로 확인됨)

주의사항:

1. 지상의 제시외 건물, 관정, 수목(㉠~㉭)을 포함하여 일괄매각합니다.

2. 목록 7,10 토지는 지목상 잡종지이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 포천시 일동면 유동리 소재 "유동2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고, 군부대 등이 산재하는 순수 농촌지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 국도(37호선)가 근거리에 위치하고 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 이용상태:

기호 1,5,4,6,2,8,9 토지는 일단의 부정형 평지로서 제시외건부지, 야영장 부속토지, 야영장 건부지 등으로 이용 중입니다.

기호 7,10 토지는 부정형의 토지로서 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

대상 토지 남측으로 폭 약 3-4미터 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역, 소하천구역 등 다양한 공법상 규제를 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 4월 25일자 일동농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2, 을2-1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

유치권:

유치권자 신동열로부터 공사대금채권(1,034,000,000원)을 주장하며 본건 부동산에 유치권이 있다는 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 주의해야 할 사항입니다.

임차인 현황:

* 신유빈: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원. 2023년 4월 26일 전입. 확정일자 및 배당신고일자는 미상이며, 대항력 없음으로 확인됩니다.

채권 총액 (등기부 요약 기준):

등기부채권 총액은 약 646,150,000원으로 파악되며, 이는 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등의 채권액을 포함한 금액입니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 위치한 포천시 일동면 유동리는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지 및 소규모 시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 군부대가 소재하는 점도 특징입니다.

주요 시설 및 활용 가능성:

현재 건축물대장상 야영장시설로 등록되어 있으며, 이에 따라 캠핑, 글램핑 등 야영 관련 시설로 운영 중이거나 운영이 가능한 것으로 판단됩니다. 지역의 자연 환경을 활용한 체험형 관광 시설로 개발할 잠재력이 있습니다.

교통 접근성:

국도 37호선 인접으로 서울 및 수도권으로의 차량 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대중교통망은 상대적으로 취약할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

"유동2리 마을회관"이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 접근이 가능합니다.

편의시설:

도심과 같은 대형 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 지역 내 소규모 상가나 농산물 직판장 등을 이용해야 할 수 있습니다.

교통:

차량 이용 시 국도 37호선을 통해 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권:

10. 34억원에 달하는 유치권 신고는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 유치권이 정당하게 성립될 경우, 낙찰자는 이를 해소하거나 인수해야 하므로 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

공법상 규제:

토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역, 소하천구역 등 다양한 공법상 규제를 받습니다. 이로 인해 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

현황 도로 토지:

지목상 잡종지인 일부 토지(목록 7, 10)가 현황 도로로 사용되고 있어, 해당 토지의 사용 수익에 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 및 시설:

628. 50㎡의 제시외 건물 및 관정, 수목 등이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 또한, 목록 4 지상에 카라반(9대) 및 부속 시설물이 소재하나, 이동 가능하여 평가에서는 제외되었습니다. 이는 향후 명도 및 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

복잡한 사건 관계:

중복병합사건, 중복사건으로 표기되어 있어 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 관련 법적 검토가 추가로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 일동면의 농촌 지역에 위치한 야영장 시설로, 감정가는 8.6억원입니다. 토지 3841㎡, 건물 145.5㎡ 및 제시외 건물 628.5㎡를 포함하여 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이하의 채권들은 소멸될 예정이나, 10.34억원에 달하는 유치권 신고가 있어 이에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 지역 특성상 자연 친화적인 테마 시설로의 개발 잠재력은 있으나, 다양한 공법상 규제와 도로 관련 이슈는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

유치권 해소 시 가치 상승:

유치권이 부당하게 성립되었거나 적절한 협상 및 법적 절차를 통해 인수 부담을 최소화할 경우, 잠재적인 투자 수익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지역 특색 활용:

포천의 자연 환경을 활용한 캠핑, 글램핑, 농촌 체험, 힐링 숙박 시설 등으로 특화하여 운영할 경우, 지역 내에서 경쟁력을 확보할 수 있을 것입니다.

토지 개발 잠재력:

넓은 토지 면적을 활용하여 건축 가능한 용도로 변경 시 (공법상 규제 확인 필수), 추가적인 가치 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 10.34억원에 달하는 유치권 신고는 매우 큰 금액이며, 본 유치권의 성립 여부 및 낙찰 시 인수 여부를 반드시 최우선으로 확인해야 합니다. 만약 유치권이 정당하게 성립되고 이를 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치게 됩니다.

현재로서는 유치권의 성립 여부와 그로 인한 인수 부담을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 60%~70% 수준에서 입찰가격을 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예를 들어, 감정가 8.6억원의 70%는 약 6억원 수준입니다. 하지만 유치권 액수가 매우 크므로, 실제 투입 가능한 최고 입찰가는 이보다 더 낮아질 수 있음을 인지해야 합니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사, 유치권 관련 법률 검토, 주변 시세 조사 등을 거친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.