나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51118 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""동신중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 강동역, 길동역)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일 : 2013.04.30.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 및 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 대상물건의 등기사항전부증명서 상 주택임차권[2023년 3월 15일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5197), 임차보증금 금130,000,000]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

3) 대상물건의 현장조사시 관리비 미납(관리사무소: 02-471-6426)으로 인하여 ""단전·단수 조치 예고장""이 현관문에 부착되어 있으니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

-용도:도시형생활주택(원룸형)
-주택도시보증공사:우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.03.16.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51118 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호

건축년도: 2013년 04월 30일 (사용승인일)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제8층 제801호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

토지 지분: 3.69㎡ (약 1.12평)

건물 전용면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

건물 지분: 15.12㎡ (약 4.57평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.5. 감정가

120,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역, 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로접면

본건 건물은 서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구)이며, 소로2류 및 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2021년 11월 23일자 시흥세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 임차권, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 있었으나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없으며, 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기확약서에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(고혜린)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 15일

확정일자: 2021년 02월 18일

배당신고일자: 2023년 04월 03일

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 대항력 포기 확약서를 제출하여 인수 부담이 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물은 도시형생활주택(원룸형), 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다.

4.2. 주변 시세 동향

본 물건과 동일 건물인 "강동큐브2차" 내 15.12㎡ 면적의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 16일 95,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 5월 7일에는 26㎡ 면적이 105,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 120,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

"동신중학교"가 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당합니다.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지구에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현장 조사 시 미납 관리비로 인한 단전·단수 조치 예고장이 부착되어 있었음. 낙찰 후 미납 관리비 인수 여부 및 정산 필요 여부를 관리사무소(02-471-6426)에 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 권리관계의 명확성

"대항력있는임차인"으로 기재된 특이사항이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없으므로, 권리관계 자체는 명확하게 정리됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 건물의 위치에서 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다. 지하철 5호선 강동역과 길동역을 이용하기 편리한 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변의 상업 및 업무시설 이용도 용이합니다.

권리분석 상, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다.

그러나 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적대의 거래 가격이 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 미납 관리비 정산 여부 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기로 임차보증금 인수 위험이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 및 길동역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 1.2억원으로 소액 투자가 가능합니다.

* 준신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(15.12㎡)의 거래 사례가 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 확인되었습니다.

감정가 120,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 감안할 때, 보수적인 접근으로 시세 이하 또는 시세 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

또한, 미납 관리비 등의 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.