나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51118 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호 주/상용건물 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51118 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호 주/상용건물 경매

• 사건번호: 2025타경51118
• 주소: 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호
• 감정가: 120,000,000원
• 최저가: 96,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주/상용건물

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51118 | 소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 96,000,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51118 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층801호입니다.

본 물건의 용도는 주/상용 건물(도시형생활주택, 원룸형)이며, 감정가는 120,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건은 토지 면적 3.69 제곱미터(약 1.12 평)와 건물 전용 면적 15.12 제곱미터(약 4.57 평)로 구성되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 제8층에 해당하며, 2013년 4월 30일에 사용 승인된 비교적 신축급의 건물입니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 기계식 주차 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 및 교통 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택 등이 혼재된 일반상업지대에 속합니다.

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 주위 환경은 상업지대로서 보통 수준입니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 도보 5분 거리 내 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다. 주요 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역과 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 양호한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 명도에 필요한 모든 권리가 포함된 상태입니다. 경매 구분이 부동산 강제 경매인 점을 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역 내 지구단위계획구역(천호지구)에 위치하며, 도로에 접하고 있어 건축 및 개발 제한 사항을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

임대차 관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 등재되어 있습니다.

임차보증금은 130,000,000원이며, 2023년 3월 15일자 임차권 등기명령(서울동부지방법원 2023카임5197)에 의한 권리이므로, 최고가 매수인은 동 권리자의 배당 여부 및 대항력 유무를 철저히 분석하여 인수할 보증금이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

또한, 현장 조사 시 관리비 미납으로 인한 단전·단수 조치 예고장이 부착되어 있었으므로, 명도 진행 시 미납 관리비(관리사무소: 02-471-6426) 처리 및 단전·단수 해제 비용에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 환경

본 물건이 위치한 곳은 일반상업지역으로, 주변에 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택이 밀집되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

다만, 상업지대의 특성상 주거 지역 대비 소음 발생 가능성이 있으며, 실거주자 후기에 따르면 건물 내 주차 공간이 협소하다는 의견이 있으므로 이 점은 유의해야 합니다.

4.2. 생활 편의 시설

지하철역(강동역, 길동역)과 버스 정류장이 도보 3분 거리 내에 위치하며, 편의점, 마트, 병원, 약국 등 1인 가구에 필요한 모든 편의 시설이 가까워 실생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

인접 도로 상태가 양호하여 접근성이 뛰어나 생활권 이용에 불편함이 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 등기부등본 상의 임차권 등기입니다. 보증금 130,000,000원은 감정가 120,000,000원을 초과하는 금액이므로, 임차인이 선순위 대항력이 있는지, 혹은 확정일자나 배당요구 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금 채무가 발생할 수 있습니다.

권리분석 전문가의 상세한 분석이 필수적이며, 입찰 전 임차인의 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크

미납 관리비로 인한 단전·단수 조치 예고장은 명도 시점까지 미납금이 증가할 수 있음을 의미하며, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 요인입니다.

또한, 건물이 주상용 복합 건물의 도시형생활주택(원룸형) 특성상 방음 및 단열이 다소 취약할 수 있다는 점과 기계식 주차의 불편함, 주차 공간 협소 등은 실거주 만족도에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 지하철역 역세권에 위치하며, 상업지역의 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 소형 주거 상품(도시형생활주택)으로 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다.

다만, 감정가를 초과하는 임차권 등기가 권리분석 상 가장 핵심적인 리스크이며, 미납 관리비 문제 또한 명도 및 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

따라서 철저한 권리분석을 통해 임차 보증금 인수 위험을 제거하고, 미납 관리비에 대한 합리적인 해결 방안을 모색한다면, 우수한 입지를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 강동역/길동역 인근의 더블 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

풍부한 임대 수요: 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업지대로서, 직장인 등 1인 가구 임차 수요가 풍부합니다.

저렴한 초기 투자금 가능성: 임차권 등기 리스크로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 이에 따라 최저가에서 비교적 저렴한 가격에 매입할 기회가 발생할 수 있습니다.

실투자 전 권리 분석을 통한 인수금액 최소화 전략이 성공의 관건입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계