나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [1] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [1] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 2층201호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2025타경211 | 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 2층201호 | 감정가: 575,000,000원 | 최저가: 368,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경211 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 2층201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 이용 중)

감정가: 575,000,000원

토지면적: 30.58제곱미터 (약 9.25평)

건물면적 (전용면적): 47.84제곱미터 (약 14.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울시 송파구 가락동, 지하철 3호선과 5호선 환승역인 '오금역' 남서측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 양호한 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

지하철 3호선, 5호선 '오금역'이 가까워 강남 및 도심으로의 접근성이 우수합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본건은 세장형 토지 위에 건축된 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중입니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 생활 편의 시설

오금역세권을 기반으로 하는 근린생활시설 및 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 무난합니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등의 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3.2. 교육 및 공원 시설

주변에 학교 시설이 소재하고 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

인근의 오금공원, 올림픽공원 등 녹지 공간 접근성이 뛰어나 주거 쾌적성도 확보하고 있습니다.

3.3. 혐오 시설 분석

본건은 지하철역 인근의 일반 주거지역에 위치하고 있으며, 현재 확인된 자료만으로는 투자 판단에 영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설은 인접하지 않은 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

본 경매는 채권자 문OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

4.2. 주요 주의 사항 (리스크 분석)

토지 별도등기 존재: 토지 등기부 을구 3번에 근저당권 설정등기가 별도로 설정되어 있습니다. 이는 대지권 등기가 이루어졌음에도 토지에만 별도의 근저당권이 남아있을 가능성을 시사하므로, 이 별도 등기의 채권최고액, 인수 여부 등을 반드시 확인하여야 합니다. 미확인 시 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

건축물대장 상 위반 건축물 표시: 건축물대장 표제부 상 위반 건축물 표시가 등재되어 있습니다. 이는 건물 전체에 대한 행정적 제재(이행강제금 부과 등) 가능성을 내포합니다.

**참고사항:** 감정평가서에 따르면, 본 경매 사건의 기호(다) (5층 501호)에 대해 위반 건축물(위반 내용: 판넬/판넬, 주거, 3.5제곱미터) 표기가 있는 것으로 명시되어 있습니다. 본건은 2층 201호(기호(가))이므로 직접적인 위반 사항은 아니지만, 건물 전체의 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 본건의 임대차 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 또는 점유 관계 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 명도 리스크를 파악해야 합니다.

4.3. 토지이용계획 상 제한

토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상이 '아파트' 용도의 부지에 한정되므로, 본건 다세대주택 매매 시에는 일반적인 거래가 가능할 것으로 보이나, 공고 내용을 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 송파구 오금역세권에 위치하여 입지적 장점과 주거 편의성이 뛰어난 다세대주택입니다.

다만, '토지 별도등기'와 '위반 건축물 표기'라는 명확한 권리적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 경우, 충분한 안전마진을 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 교통 요지: 더블 역세권(오금역)의 안정적인 주거 수요 확보.

송파구 주거 선호도: 서울 동남부 지역 중에서도 주거 선호도가 높은 송파구 가락동 소재.

감정가 대비 수익률: 토지 별도등기와 위반 건축물 등의 리스크를 정확히 분석하고 이를 가격에 반영하여 입찰할 경우, 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

5.3. 유의 사항

입찰 전 반드시 별도등기 및 위반 건축물 관련 이행강제금 부과 여부와 그 금액, 명도 리스크를 철저히 조사하고, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계