나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51278 [1] 서울특별시 강동구 천호동 310-3 그랑시아 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '강동초등학교' 북서측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철8호선 '암사역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 301호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.01.19)
외벽 : 인조석 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사: 경매신청권자로 배당요구일자는 경매신청일임, 주택임차권자 강병우의 임대차보증금반환채권의 대위행사(구상권)
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51278 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 310-3 그랑시아 3층301호 (도로명 주소: 서울특별시 강동구 올림픽로92길 40-5)

용도: 도시형생활주택

감정가: 469,000,000원

토지 면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

토지 지분: 17.6㎡

건물 면적: 29.12㎡ (약 8.80평)

건물 지분: 29.12㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, '강동초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진입이 가능하며, 대중교통으로는 지하철 8호선 '암사역'과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 근거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 물건은 말소기준권리(을구 3번, 강제경매 개시 결정)보다 선순위에 해당하는 권리가 존재하지 않아, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나, 을구 순위 3번으로 등기된 주택임차권(임차인: 강병우)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다.

임차인 강병우는 보증금 395,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 3월 31일 전입, 2022년 2월 28일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 배당신고일자는 2024년 2월 27일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(갑1, 2022.01.26), 소유권 이전(갑2, 2022.04.22, 매매 428,000,000원), 주택임차권(을3, 2024.02.27, 강병우, 보증금 395,000,000원, 말소: 인수), 강제경매(갑3, 2025.04.09, 주택도시보증공사, 415,902,787원, 말소) 순으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

최근(2026년 5월) 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 다소 가격 차이를 보이고 있습니다.

39. 77㎡ (약 12.03평) 면적의 다세대 주택이 3층에서 385,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 970만원 수준입니다.

25. 69㎡ (약 7.77평) 면적의 다세대 주택이 4층에서 300,000,000원에 거래되었고, 이는 3.3㎡당 약 1,170만원 수준입니다.

48. 13㎡ (약 14.57평) 면적의 다세대 주택이 3층에서 352,500,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 730만원 수준입니다.

본건 건물 면적 29.12㎡ (약 8.80평)를 기준으로 고려할 때, 인근 시세는 대략 2억 8천만원에서 3억 4천만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2022년 1월 19일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조, 7층 건물) 내 3층 301호입니다. 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 지상 주차 시설도 구비되어 있습니다. 인근에 강동초등학교가 위치하며, 상업 시설 또한 인접해 있어 주거 편의성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 강병우의 보증금 395,000,000원 인수 문제입니다. 경매 절차에서 해당 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인은 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 인근 시세가 본건의 감정가 및 임차인 보증금보다 낮게 형성되어 있는 점 또한 추가적인 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 규제가 적용되나, 일반적인 주거 지역에서의 규제 수준입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 신축 도시형생활주택으로 입지 및 교통 환경은 양호하나, 395,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 치명적인 단점입니다. 인근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시장 가치보다 임차인 보증금이 높게 형성되어 있어, 보증금 인수 시 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점.

* 강동초등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 암사역 등 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 경매 절차상 소멸되지 않는 임차인의 보증금(395,000,000원) 인수 부담이 매우 크므로, 인수 금액을 고려한 초저가 입찰 시 투자 가치 발생 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 매수인이 임차인 강병우의 보증금 395,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 부동산의 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 469,000,000원이지만, 인근 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래가가 2억 8천만원에서 3억 4천만원 수준으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 보수적으로 시장 가치를 300,000,000원으로 가정할 경우, 인수해야 할 보증금을 제외하면 실질적인 가치는 다음과 같이 산출됩니다.

실질 가치 = 시장 가치 - 인수 보증금

실질 가치 = 300,000,000원 - 395,000,000원 = -95,000,000원

이는 본건을 무료로 취득하더라도 임차인의 보증금을 전액 변제할 수 없는 상황을 의미합니다. 따라서, 합리적인 범위 내에서 예상 입찰가를 제시하기 어려운 상황이며, 만약 투자를 고려한다면, 인수할 보증금 전액을 감안하여 현재 시세 및 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

단, 위 산출은 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 인수되는 보증금의 정확한 액수, 배당 순위, 경매 당시의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보증금 인수 부담을 고려한 예상 입찰가 범위는 0원에서 50,000,000원 사이로 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 이는 인수하는 보증금 외의 추가적인 손실을 최소화하기 위한 방안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.