나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51278 [1] 서울특별시 강동구 천호동 310-3 그랑시아 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51278 [1] 서울특별시 강동구 천호동 310-3 그랑시아 3층301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경51278
• 주소: 서울특별시 강동구 올림픽로92길 40-5, 그랑시아 3층301호
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51278 | 소재지: 서울특별시 강동구 올림픽로92길 40-5, 그랑시아 3층301호 | 감정가: 469,000,000원 | 최저가: 300,160,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 310-3, 그랑시아 3층 301호

1.2. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51278 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 채권자

주OOOOOOO

1.5. 물건종별

다세대주택

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 감정가

469,000,000원

1.8. 토지 면적

17. 60㎡ (약 5.32평)

1.9. 건물 면적

29. 12㎡ (약 8.81평)

2. 물건 현황

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '강동초등학교' 북서측에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 '암사역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 3층 301호이며, 2022년 1월 19일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 시설, 지상 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로, 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매신청 내용

주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 배당요구일자는 경매신청일이며, 이는 주택임차인의 보증금반환채권(370,000,000원)에 대한 대위변제(구상권)에 따른 것입니다.

3.2. 주의사항

주택임차인의 보증금반환채권 370,000,000원에 대한 대위변제가 있으므로, 낙찰 시 인수되는 권리가 있는지 및 추가적인 인수 부담은 없는지 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

3.3. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

4. 입지조건

4.1. 교통 환경

본건은 지하철 8호선 암사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다.

4.2. 주변 환경

강동초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

4.3. 상업 시설 및 편의시설

도보 거리에 현대백화점 천호점, 이마트 천호점, 천호 로데오 거리 등 대규모 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 천호역 일대 상권

천호역 일대는 서울 동부 지역의 대표적인 복합 상권으로, 다양한 연령층의 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

5.2. 업종 다양성

전통적인 은행, 백화점, 마트부터 유흥업소, 학원, 식당, 패션, 화장품 등 거의 모든 업종이 망라되어 있어 소비 수요가 매우 높습니다.

5.3. 공실률 및 매출

천호역 상권은 서울 평균 대비 낮은 공실률(4.8% 수준)과 높은 매출액을 기록하며 활성화된 상권으로 평가받고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

인근에 강동초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 주거 편의시설

대형마트, 백화점, 병원(강동성심병원 등), 공원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.3. 주변 시설

암사초록길, 한강공원 등이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 가능성

주택도시보증공사(HUG)가 주택임차인의 보증금반환채권(370,000,000원)을 대위행사(구상권)하여 경매를 신청한 건입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

7.2. 구체적인 임대차 내역 확인 필요

"기타참고사항(임대관례 및 기타)" 항목에 "임대미상임"으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 관계 및 현황 파악이 필수적입니다.

7.3. 주변 개발 및 규제

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 도시계획에 따른 건축 규제가 존재합니다.

7.4. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 과거 천호동 일부 지역의 윤락가 관련 언급은 있으나 현재는 상권 재정비로 인해 대부분 해소된 것으로 파악됩니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동의 역세권 및 상업시설 인접지에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 천호역 일대는 강동구의 핵심 상권으로 높은 유동인구와 상업 활동을 보이고 있습니다. 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 중요한 점은 주택임차인의 보증금 370,000,000원을 대위행사한 경매 사건이라는 점입니다. 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 투자 전 반드시 정확한 권리 분석 및 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 임대차 관계에 대한 상세한 조사 또한 필수적입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 뛰어난 입지 조건

천호역 역세권에 위치하며, 대형 상업시설 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

9.2. 활성화된 배후 상권

강동구의 대표 상권인 천호 로데오 거리와 현대백화점, 이마트 등이 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

9.3. 신축 건물

2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

9.4. 잠재적 가치

권리 관계를 명확히 정리하고 인수 부담을 감수한 후 투자한다면, 역세권 및 주요 상권 인근의 주거용 부동산으로서의 가치는 충분합니다.

10. 면적 및 평수 환산

10.1. 토지

17. 60㎡ (약 5.32평)

10.2. 건물

29. 12㎡ (약 8.81평)

11. 아파트 면적 (해당 없음 - 다세대주택)

본 물건은 아파트가 아닌 다세대주택으로, 전용면적 및 분양면적 구분이 직접적으로 적용되지 않습니다. 제공된 면적은 건물 실제 이용 면적으로 이해하시면 됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계