나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50142 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50142 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경50142 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로8다길 20-2, 5층501호 (중곡동,헤라힐스) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 184,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경50142 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호입니다.

감정가는 288,000,000원입니다.

토지면적은 25.79㎡ (약 7.80평)입니다.

건물면적은 전용면적 29.82㎡ (약 9.02평)이며, 이는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 건물입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 특이사항 및 권리 관계 주요 체크리스트

본 건은 다음의 중요한 법적 및 사실적 특이사항을 포함하고 있어 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

첫째, 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자 조봉연의 임대차보증금 반환채권(양도)에 대하여 대위행사(구상권)를 신청채권자로 진행하고 있습니다. 이는 선순위 임차인의 보증금 문제에 HUG가 관여하고 있음을 의미합니다.

둘째, 건축물대장상에 위반건축물 표시가 있으며, 감정평가액은 이 위반건축물 면적(제시외건물, 약 7㎡ 추정)을 포함하여 산정되었습니다. 위반건축물은 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

셋째, 등기사항전부증명서상에 임차보증금 275,000,000원의 주택 임차권 설정 등기가 되어 있습니다. 이는 감정가(288,000,000원)와 거의 유사한 수준이므로, 임차보증금 인수 리스크가 매우 높습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 및 교통상황

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 대원여자고등학교 남동측 인근에 다소 고지대에 위치하며, 주위환경은 보통 정도의 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 7호선 '중곡역'이 위치하여 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 501호로 2018년 2월 26일에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택입니다.

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 1층 필로티 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 재래시장(신성시장), 공공시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 권리분석 요약

본 건은 주택 임차권 설정 등기(임차보증금 275,000,000원)가 확인되며, 임차권자 조봉연의 확정일자(2018.04.24)가 매우 빨라 선순위 임차인일 가능성이 높습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 대위변제 구상권 행사는, HUG가 이미 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 채권을 양도받았거나 대신 회수하겠다는 의사로 해석됩니다.

따라서, 낙찰자는 위 임차보증금 275,000,000원 중 매각 대금으로 충당되지 않는 금액 전체를 인수해야 하는 위험(대항력 있는 임차인)이 있습니다. 감정가 대비 임차보증금 비율이 매우 높아 입찰 시 신중한 금액 산정이 요구됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

위반건축물 리스크: 건축물대장상 위반건축물(약 7㎡ 증축 추정) 표시가 있어, 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 및 철거 명령이 내려질 수 있습니다. 이는 향후 부동산 매도 및 대출 이용에 불리하게 작용할 수 있습니다.

공실 리스크: 수 차례 현장답사 결과 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가능했으나, 인접 거주인 구두진술에 의하면 기준시점 현재 공실로 추정되어 명도 저항은 적을 수 있으나, 임차권자의 채권 처리 문제가 명도보다 우선할 수 있습니다.

혐오시설 정보: 감정평가서 및 현재 검색 정보에서 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변에 재래시장(신성시장)이 소재하여 소규모 생활밀착형 상권이 형성되어 있으며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

4.2. 생활정보 및 주변시설

본 건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 대원여자고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

토지의 형상은 남서측 하향 완경사지를 택지 조성한 형태이며, 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2018년식으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 추정되나, 권리 관계 측면에서 치명적인 위험요소(선순위 임차보증금 인수 가능성)와 사실적 위험요소(위반건축물)를 동시에 안고 있습니다.

감정가와 임차보증금이 거의 일치하여, 낙찰자는 최소한 임차보증금 전액 또는 상당 부분을 떠안을 각오로 입찰해야 하며, 이로 인해 실제 투자금액이 높게 책정될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

위험 요소를 충분히 인지하고 이행강제금, 임차보증금 인수액을 모두 계산에 넣었을 때, 주변 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우에만 수익을 기대할 수 있는 초고난도 물건입니다.

지하철 7호선 중곡역 이용 가능 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가졌으므로, 권리분석에 능숙하고 자금력이 충분한 전문 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계