나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50142 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원여자고등학교"" 남동측 인근에 다소 고지대에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 재래시장(신성시장), 공공시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하는 등 제반교통상황은 대체로 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 5층 501호(사용승인일 : 2018.02.26)로서,
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후면 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에의한 난방설비, 승강기 설비, 1층 필로티 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 남서측 하향 완경사지를 축대 이용 평탄하게 택지조성한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호'1': 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호'2': 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상에 주택 임차권 설정 등기 되어 있음.
┌o 임차보증금 : 275,000,000, o 점유개시일자 : 2018년4월30일
└o 확정일자 : 2018년4월24일, 임차권자 : 조봉연
(기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조)
2) 본건 건물에 연접하여 소재한 제시외건물(위반건축물추정)[위반건축물(기호ㄱ)]면적은 집합건축물대장상에 기재된 면적과 내·외부에서 개략적으로 측정한 면적이 근소한 차이로 추정되어 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 면적(7㎡)으로 표기하였으므로 세부 측량할 경우 면적이 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인 하시기 바랍니다.
3) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나 폐문 및 이해관계인 부재(인접 호수 5층 5XX호 및 3층 3XX호 거주인의 구두진술에 의하면 기준시점 현재 공실로 추정됨)등으로 인해 내부를 확인할 수 없어, 내부구조 및 이용 현황 등은 집합건축물대장상의 건축물현황도면 및 표준적인 사양 등을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 평가전례, 인접 5층 5XX호 내부 구조 및 이용 현황 등 조사확인사항, 인근 부동산 공인중개사 사무소 등에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참가인은 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차권자 조봉연의 임대차보증금반환채권(양도)에 대하여 대위행사(구상권)
-건축물대장 (표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음
-감정평가액은 위반건축물면적 포함 가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50142 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

* 건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 2월 26일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "대원여자고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 재래시장(신성시장), 공공시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지는 남서측 하향 완경사지를 축대 이용 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(200m), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2018년 11월 21일 접수된 김형기 근저당권 (140,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조봉연

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 5월 2일

* 확정일자: 2018년 4월 24일

* 배당신고일자: 2023년 7월 18일

* 대항력: 있음

* 등기사항전부증명서상 을4로 등기된 조봉연 임차인의 주택임차권은 보증금 275,000,000원으로, 2023년 7월 18일 접수되었으며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 갑구의 소유권이전, 신탁말소, 상속, 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑10으로 등기된 주택도시보증공사의 강제경매(275,000,000원, 2025년 1월 20일 접수)는 말소 대상입니다.

* 총 채권액은 415,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구4번 주택임차권입니다.

1.3. 상권분석

* 주변은 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설, 재래시장(신성시장)이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 생활 편의시설로는 신성시장 이용이 용이하며, 교육시설로는 대원여자고등학교가 인근에 위치합니다.

* 지하철 7호선 중곡역을 통한 서울 시내 접근성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 마을버스 및 시내버스 정류장이 인접하고 있으며, 지하철 7호선 중곡역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근 신성시장을 비롯한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 대원여자고등학교 등 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 조봉연 임차인은 보증금 275,000,000원을 인수해야 하며, 이는 매수인의 총 투자 비용에 포함됩니다.

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물 표시가 있습니다. (면적 7㎡ 추정, 감정가액에 포함되었음) 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 현황을 확인할 수 없었습니다. 현재 공실로 추정되며, 실제 상태와 차이가 있을 수 있으므로 현장 재확인이 필수적입니다.

* 주택도시보증공사의 구상권 행사: 임차인의 보증금 반환 채권에 대해 주택도시보증공사가 대위 행사(구상권)하는 사항이 있습니다.

* 제시외건물: 건물에 연접한 제시외건물(위반건축물 추정) 면적 7㎡에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 다만, 275,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

* 또한, 건축물대장 상 위반건축물 표시가 있어 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 상태 확인 불가로 인한 불확실성도 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 7호선 중곡역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축급(2018년 준공)으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주변 생활 인프라(시장, 상업시설, 학군)가 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 288,000,000원이며, 건물 면적은 29.82㎡ (약 9.02평)입니다.

* 최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2014년식 54.13㎡(약 16.37평) 물건이 470,000,000원(약 2,871,000원/평), 2001년식 62.54㎡(약 18.92평) 물건이 450,000,000원(약 2,378,000원/평)에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 보수적으로 산정 시, 9.02평 기준 약 2,500,000원/평으로 계산하면 약 22,550,000원의 시장 가치가 추정됩니다.

* 이는 감정가 288,000,000원과는 큰 차이를 보이며, 감정평가액 산정 시 별도 고려된 가치 상승 요인 또는 오류 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 본 건은 대항력 있는 임차인 조봉연의 보증금 275,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금이 더해진 금액이 됩니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건에 따라, 본건의 실질적인 매수 지분 가치(Equity Value)를 감정가에서 인수 보증금을 차감하여 산정할 수 있습니다.

* 실질 매수 지분 가치 = 감정가 288,000,000원 - 인수 보증금 275,000,000원 = 13,000,000원.

* 위반건축물, 내부 미확인 등 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 실질 매수 지분 가치와 유사한 수준에서 책정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 18,000,000원으로 제안합니다.

* 이 경우, 총 투자 비용은 18,000,000원(입찰가) + 275,000,000원(인수 보증금) = 293,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.