나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51198 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51198 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51198 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 5층502호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 193,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51198 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 5층 502호입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 242,000,000원입니다.

건물 전용면적은 28.40㎡ (약 8.59평)입니다.

토지 면적은 9.34㎡ (약 2.83평)입니다.

1.3. 관계자 현황

소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주상용 지역입니다.

교통 상황은 양호한 편입니다. 인근에 노선버스정류장 및 전철역(5호선 강동역)이 소재하는 역세권으로, 차량 진출입이 가능하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다. 건물은 북측 약 6M, 남측 약 3M의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변에는 마트, 병원, 관공서, 백화점, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다. 특히 강동역 역세권에 위치하여 상업시설 이용이 용이하며, 주로 1인 가구 또는 신혼부부 수요를 타겟으로 하는 소형 오피스텔로 보입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 돌 붙임 마감 등이며, 섀시창호가 설치되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있으며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 천호지구 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 있으나, 기존 건축물의 활용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자에 의해 강제집행이 개시되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최고의 주의 필요)

가장 큰 리스크는 등기사항전부증명서상 등재된 주택임차권입니다. 임차권등기명령에 의한 임차보증금은 250,000,000원입니다.

감정가(242,000,000원) 대비 임차보증금(250,000,000원)이 높습니다. 이는 임차인이 전액 배당받지 못할 경우 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미하며, 입찰자는 임차인의 대항력 유무와 배당 순위를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 강동구 천호동 다성이즈빌 오피스텔은 5호선 강동역 인근의 우수한 입지 조건과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 투자 매력도가 높은 소형 물건입니다.

다만, 감정가를 초과하는 주택임차권(보증금 250,000,000원)이 등기되어 있어, 낙찰 시 임차보증금 전액을 인수할 위험이 매우 높습니다. 따라서 일반적인 투자 관점에서 접근하기보다는, 임차권의 법적 지위 및 배당 여부를 철저히 분석하고, 예상 인수금액을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 강동역 역세권에 위치하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

가격 경쟁력: 높은 임차권 인수 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 최저가 회차에서 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

소형 주거형 오피스텔: 1인 가구 및 소형 주택 수요가 꾸준한 지역으로, 장기적인 임대수익 확보에 유리합니다.

*주의: 주변 혐오시설은 검색 결과에서 명시적으로 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 방문(임장)을 통해 물리적 환경 및 인근 시설, 임대차 현황 등을 재차 확인해야 합니다.*

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계