나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51198 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재‘동신중학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 주상용 건물 등이 혼재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(강동역, 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 5층 502호로서,
외벽: 돌 붙임 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각각 노폭 약 6M, 3M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 169-9, 169-22 공히,
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상이나, 대상물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권[2023년 5월 9일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5322), 임차보증금 금 250,000,000원]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.3.19.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 169-9번지에 소재한 다성이즈빌 5층 502호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51198 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 242,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 9.34㎡ (약 2.83평)이며, 건물 면적은 28.40㎡ (약 8.59평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)로, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로도 이용되고 있습니다.

건물은 2016년에 준공된 철근콘크리트 구조이며, 총 10층 건물 중 5층에 위치합니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘동신중학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 약 6M, 남측으로는 약 3M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 해당 필지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 15일자 시흥세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 모든 권리(압류, 임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 ), 보증금 250,000,000원, 차임 0원.

전입일자 2021년 5월 10일, 확정일자 2021년 4월 16일.

배당신고일자 2023년 6월 2일.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 2026년 3월 19일자로 주택도시보증공사로부터 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 천호동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다.

인근에 지하철 5호선 강동역이 있어 교통의 요지이며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 풍부합니다.

동신중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 강동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교육시설: 동신중학교가 인근에 위치하며, 그 외 초등학교, 고등학교 등 교육기관 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

해당 물건은 대항력 없는 임차인(주택도시보증공사)이 존재하나, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임차인이 잔여 보증금 청구를 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 임차인과의 법적 분쟁 가능성은 낮습니다.

등기부상 별도의 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(상대보호구역, 비행안전제3구역 등)이 있으나, 이는 일반적인 도시 지역 내 오피스텔로서 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권 오피스텔로서, 투자 및 실거주 가치가 있는 물건입니다.

2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 채무 부담이 없다는 점입니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하여 신중하게 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동역 역세권 오피스텔로 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수하는 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 향후 강동 지역 개발 계획 등에 따른 추가적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월 22일 거래: 30.53㎡ (4층) - 190,000,000원

* 2024년 10월 8일 거래: 27.8㎡ (2층) - 230,000,000원

본 물건은 28.40㎡ (5층) 면적입니다. 최근 실거래가를 볼 때 27.8㎡ (2층)가 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 층수가 더 높으므로 이를 감안하면 시세는 230,000,000원 이상으로 볼 수 있습니다.

감정가(242,000,000원)는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수 부담이 없으므로, 유찰 가능성을 고려하되 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 향후 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 225,000,000원에서 235,000,000원 사이로 판단됩니다.

다만, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁자 수 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.