나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경250 [1] 서울특별시 강동구 암사동 492-32 제이제이파크 102동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '암사1동주민센터' 남서측 인근에 위치하는 공동주택
[도시형생활주택(단지형다세대주택)] 제이제이파크 제102동 제6층 제601호로서, 주위는 아파
트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '암사역'이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하-층/지상6층 건물 내 제6층 제601호로서
(사용승인일 : 2019.01.31)
외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대주택)]으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도'
참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대주택)]
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 6m 내외, 북동측 방향 및 북서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장
치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장
상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경250 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 492-32 제이제이파크 102동 6층601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 504,000,000원

* 토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

* 토지지분: 25.02㎡ (약 7.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.59㎡ (약 11.98평)

* 건물지분: 39.595㎡ (약 11.98평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국민은행 (추정)

* 사용승인일: 2019년 1월 31일

* 전용면적: 39.59㎡ (약 11.98평)

* 분양면적: 본 물건에 대한 분양면적은 명시적으로 제공되지 않았습니다. (건물 102동의 총 연면적은 649.84㎡입니다.)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '암사1동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 일반적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 본동까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 '암사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 본동은 남동측으로 노폭 약 6m, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 권리관계: 본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2020년 5월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 1,089,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2019년 2월 8일 (장재련 외 1명)

* 소유권이전 (상속): 2024년 11월 18일 (서은영)

* 근저당권 (말소기준권리): 2020년 5월 15일 (한국주택금융공사, 165,000,000원)

* 근저당권: 2022년 5월 26일 (국민은행, 924,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025년 3월 25일 (국민은행, 763,587,556원)

* 압류: 2026년 4월 21일 (파주세무서장)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 주거용으로 이용되는 도시형생활주택으로, 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 단독, 다세대)와 근린생활시설, 공공시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월, 암사동 490-15번지 소재 2013년식 다세대주택 16.48㎡가 195,000,000원에 거래되었습니다 (약 1,183만원/㎡).

* 2026년 5월, 암사동 510-26번지 소재 2013년식 다세대주택 29.97㎡가 308,500,000원에 거래되었습니다 (약 1,029만원/㎡).

* 2026년 5월, 암사동 445-15번지 소재 1986년식 다세대주택 42.57㎡가 203,000,000원에 거래되었습니다 (약 477만원/㎡).

* 본건(39.59㎡, 2019년식)과 유사한 신축 건물(2013년식)의 최근 실거래가를 고려할 때, 제곱미터당 약 1,029만원 ~ 1,183만원 선으로 시세가 형성된 것으로 판단됩니다.

* 이에 따라 본건의 시장가치는 약 407,596,996원 ~ 467,725,796원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 암사1동주민센터가 있으며, 각종 병원, 은행, 마트 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통편의: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 비교적 조용한 주거 환경이며, 인근 공공시설 및 녹지 공간 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 내 시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임차인 현황이 미상이며, 실제 점유 관계 및 대항력 유무, 명도 가능성 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 확인 시 폐문, 시건장치 등으로 인해 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 이용 상태나 내부 구조가 외부 관찰 및 표준적 설비와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 504,000,000원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 407,596,996원 ~ 467,725,796원으로 추정되어, 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 비교적 신축(2019년식) 도시형생활주택으로, 지하철 암사역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다. 그러나 임차인 현황 미상, 내부 상태 미확인, 감정가 대비 낮은 추정 시세 등 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년식 건물로 비교적 최신 설비 및 건축 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주변에 공공시설, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 강남 접근성: 강동구는 강남 및 기타 업무지구로의 접근성이 개선되고 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 504,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 407,596,996원 ~ 467,725,796원으로 추정됩니다.

* 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 점과 명도 관련 리스크를 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 범위를 하회하는 수준에서 접근하는 것이 현명합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 약 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 입찰 보증금은 입찰가의 10%인 43,000,000원에서 46,000,000원 가량이 필요합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현재 점유 상태, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.